展开全文

三、房地产私募基金的投向

住宅开发：主流的资金去向，大约占比80%以上，住宅项目周转快，资金回笼快。

商业中心开发、运营：这类项目后期的招商和运营很关键，一般要选择招商资源广、运营能力强的融资主体投资。

楼宇改造：包括公寓升级改造、商业收购后改造并运营等

租赁住房开发、运营：长租公寓为代表

文旅地产开发：包括酒店、别墅等，一般投资周期长，需要通过后期运营回款，存在一定的期限错配风险。

四、房地产私募基金常见融资方式

1、债权融资

主流模式，以前大约占融资规模的80%左右，地产债权融资信托也是信托公司发行产品的主力，随着近几年监管趋严私募基金已经很难通过债权方式备案出地产基金，之前市面上见的比较多的还有明股实债的方式，目前已被禁止。

明股实债定义：投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或偿还本息，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

2018年1月6日银监会委贷新规定：私募基金不得发放委贷；

2018年1月12日中基协备案通知，私募基金不得投资债权，不得发放股东借款；

2、股权融资

投资者以股东的方式投到项目上，与开发商风险共担，收益共享，这类项目对于项目的估值判定很关键。

3、债权+股权融资

风险收益平衡，债权部分拿到固定收益，股权部分拿到股权分红

4、ABS、收益权转让融资

资产支持证券，适合像长租公寓等这类能够长期获取稳定现金流的项目，这类项目特点：现金流稳定、收益风险都比较低。

5、REITS融资

国际上比较成熟，一般用于商业地产，利润一般来源于运营部分，类似于ABS,收益风险都比较低，国内在探索阶段,法律法规还在健全中。

五、房地产私募基金收益模式

1、固定收益

对应于债权融资模式，按时还本付息，投资如超过1年，一般会按年或半年先付息。

2、浮动收益

对应股权投资，小部分债权也会有这种模式，收益一般会分两层，一是基金作为股东身份与开发商先分成，二在就基金管理人GP与投资者LP进行分成，一般是二八分成。

3、固定+浮动收益

对应股债结合的投资方式

六、房地产私募基金风险控制

1、股权质押

项目公司股权质押给基金，先看是否具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，再进行对项目估值，最后看质押率。

2、土地抵押

资产抵押是最直接和最易被接受的担保方式。也要看土地评估价值与抵押率。

3、过程管控

参与过程管理，一般派财务人员监控资金使用。

4、保证担保

项目本身资信不够，让母公司进行担保，一旦项目出问题担保方要进行回购。

5、优先劣后安排

投资人的受偿顺序，优先一般为纯固定收益客户，劣后为固定收益+浮动收益的客户，优先投资者一般为各类机构，银行、保险等，劣后投资者一般为自然人或法人。

七、房地产私募基金快速发展原因及未来趋势

1、快速发展的原因

房地产企业传统融资渠道受阻，银行开发贷，高杠杆低成本，但放款的口被收紧，不得不转向信托与私募，特点是低杠杆高成本。房地产高利润行业，能够承受高成本。

投资人可选投资渠道不多，投资者偏好固定收益产品，债券收益较低，所以投资者更多选择投向房地产基金，投资者的复投率也很高。

地产行业与其他行业的比较，地产行业利润率高，杠杆率高，投资者回报高。

房产的特殊性，既有消费属性又有金融属性，最坏情况下投资者觉得还有资产兜底。

2、未来发展趋势

产融结合，房地产自己成立基金，降低融资成本，降低基金的风险。

私募基金将来或成为房地产融资的主流。

行业集中度提高，淘汰加速，源于地产行业的淘汰、并购加快。

2017年以后，房地产行业监管政策层层加码，尤其是2018年之后，《商业银行委托贷款管理办法》、《私募基金备案须知》、《资管新规》等规定相继出台，房地产私募基金步入规范发展阶段，备案数量逐渐减少，投资结构也在随着市场变化而变化。私募地产基金交易模式逐步由债权时代迈入股权投资时代。

以上观点仅供参考，不构成投资意见！