原标题：观点直击 | 卓越商企香港上市记（实录）
观点地产网香港报道“我们对于外拓的计划当中，暂时没有把重点放到住宅物业。母公司卓越集团未来开发的项目，也会全部交给我们承接，但在这里我们仍然会强调，我们觉得在商务物业领域，无论是数量还是质量方面，都有更大的市场规模。”卓越商企执行董事兼总经理郭莹透过线上记者会向媒体强调。
10月6日，卓越商企服务突然于上午向媒体发出全球发售线上新闻发布会邀请，但受到香港疫情影响，公司管理层只能透过网上平台进行这次在港上市介绍。
下午四时三十分，由联席保荐人招银国际的开场辞为记者会拉开序幕，再由公司执行董事兼总经理郭莹作出发言，同时出席的管理层包括财务总监兼联席公司秘书吕力及人力资源总监蔡道成。
根据招股文件，卓越商企预计于10月7日至12日在香港公开招股，发行3.45亿股，发行价每股9.3至10.68港元，计划集资27.9亿至32亿港元。公司拟于10月19日挂牌上市；上市联席保荐人为招银国际及海通国际。
这是近年上市的物管公司中，为数不多专注于商务物业管理服务的公司，是次集资额将用作业务扩张，包括战略性收购及投资、投资于先进的信息技术系统、在管物业的设施升级、吸纳及培养人才及一般公司用途。
“在商务物业这么多年的深耕当中，我们的商务物业综合服务运营能力非常强。无论是服务的一些标杆性优质商务项目，还是一些优秀企业客户，都给我们带来了非常好的品牌的示范效应。”郭莹充满信心地说。
她进一步介绍，公司十分看好商务物业版块的市场发展，认为未来中国的商务物业市场规模的增长是可以预见到的，并且有高端化的趋势。
翻查招股文件中的市场调查报告提到，2019年至2024年，中国商务物业管理服务公司总收益的复合年增长率估计达到8%，比住宅的7%为高。随着物业管理服务公司更广泛参与资本市场，多元化资本运营方法可加快物业管理服务公司之间的整合以及并购，并可使公司大幅增加市场份额，产生规模管理效果。
郭莹在记者会上多次强调，商务物业领域，无论是数量还是质量方面，都有更大的市场规模，因此在公司业务结构当中，仍然会聚焦于商务物业几大板块，如高端商务物业，包括城市综合体、商写项目、企业大楼及各种园区。同时，卓越商企亦会关注公共与工业物业板块。
郭莹还透露，卓越商企暂时没有把重点放到住宅物业的打算。
招股书显示，截至2020年5月31日，卓越商企有约1377.2万平方米在管商务物业，包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区，占整体的53.3%。
截至2019年及2020年5月31日止五个月，商务物业分别占基本物业管理服务收益约79.2%及73.1%。
规模发展方面，主要深耕大湾区的卓越商企近年以该区为基地，逐步延伸至全国化的布局，目前正加大长三角地区的扩张力度，同时去发展其它一线和新一线城市。
郭莹指，无论是母公司房地产开发项目，或是公司很多大客户的业务布局都聚焦长三角地区，加上城市密集程度和经济发达程度，相信都能支撑公司作为第二个基地去发展。
卓越商企也不单单只关注国内市场，亦分析了海外的市场容量，但看来对公司未有足够的吸引力。
“现阶段看来，海外市场整个业务量还不是特别大，对比国内市场来看，现阶段还是比较聚焦于中国的市场，因为这个市场足够大。当然未来可能有这样的趋势，公司也在持续关注，未来对于海外发展，公司会考虑方方面面更周全的策略。”郭莹说。
另外，卓越商企为这次招股引入多间知名机构作为基石投资者，包括腾讯、京东、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、东方金融等，总计认购1.5亿美元股份。其中，单是腾讯及京东认购金额分别达4500万美元及2000万美元，共占了整体认购的约43%。
郭莹提到，公司跟不少投资者有非常深入的交流和沟通，基石投资者非常看好公司，对未来发展是充满信心。虽然目前与他们在业务合作方面没有进展，但希望公司的发展，给投资者带来更多信心和更好回报。
以下为卓越商企服务集团有限公司线上新闻发布会现场问答实录：
提问：公司未来将如何保持在商务物业领先的优势，商务物业在在管面积上有什么增长的计划？
郭莹：商务物业这个赛道，比起住宅物业有两个非常重要的客户价值期望，一个是资产保值增值，另外一个是对于B端客户的安全和业务连续性的保障，以及对于他们员工的服务体验。
因此，在这样的维度下，在这个赛道对物业服务供应商的综合能力还是很有要求的，这也会有一定的竞争壁垒。
我们的优势主要还是体现在我们具有独立的市场化拓展能力，通过多年来在商务物业领域的深耕，形成了非常强商务物业综合运营能力，无论是服务的标杆性优质商务项目，还是优秀企业客户，都给我们带来了非常好的品牌示范效应，使我们拥有更多优质客户资源。
此外，我们在高端商务物业服务领域独具特色、为商务物业专业人才提供保障，以及持续应用科技手段来提高管理效率和客户体验。
从未来的增长看，中国商务物业市场规模是可以看到的，无论是存量还是增量都比较大，并且有高端化的趋势。
因为我们服务了这么多的优秀客户，还有标杆项目，可以给我们带来马太效应。所以在未来的市场当中，我们仍然会有非常好的竞争优势，特别是我们的大客户，因为我们更了解他们的需求、他们的业务以及他们的期望价值，因此可以为他们提供更定制化的方案。
我们对于过往很多大客户，基本都是最主要的或者最大的物业服务供应商，而且很多大客户在未来几年他们自己的增量都有成倍甚至两倍的增长。按照过往的情况，我们应该是他们名单中非常重要的供应商，能够获得更多的市场份额，而且他们也能带来他们这个行业以及上下游企业更多新的潜在客户。
这些都是我们对未来发展非常有信心的一些要素。
提问：公司这次引入了9家基石投资者，包括腾讯和京东，未来对这两家科技公司有没有进一步合作的计划？
郭莹：我们前一段时间跟很多投资者有非常深入的交流和沟通，看到很多投资者会更加关注和看好我们在物业服务这个行业以及商务物业这个赛道。他们对于我们企业未来发展的逻辑、过往业绩数据，以及对应的未来发展是充满信心的。
因此我们的基石投资者，包括腾讯、京东、南方基金、雪湖等都是非常看好我们的。我们希望，未来跟投资者有更好的发展，希望公司更高速的发展给投资者带来更多的信心和更好的回报。
提问：公司目前跟OPPO在印度有合作，未来有没有其他出海的计划？
郭莹：我们跟OPPO的合作更多是大客户战略的跟随策略，我们会对他的发展提供业务保障。
我们也分析过海外市场容量，对比整个国内市场情况，决定首先还是聚焦于中国市场，因为这个市场足够大。
对于海外的发展，现阶段整个业务量还不是特别大，但未来有这样的趋势，我们也在持续关注。未来对于海外的发展，会想到方方面面更周全的策略。
目前阶段，我们还是更多聚焦于中国市场的业务发展。
提问：近两年来母公司的住宅项目增长明显快于商务物业，第三方在公建上占多数，未来是不是住宅业务主要来自于母公司？同时作为商务物业管理服务提供商，卓越商企怎么考虑在住宅和商务物业之间的平衡，是否会有目标比例？公司主要业务是在大湾区，未来对于大湾区以外的扩张有什么想法？
郭莹：我们的外拓计划当中，暂时没有把重点放在住宅物业。
卓越集团在开发的项目当中，有比较多的住宅业务，预计全部会交给我们承接。但我们仍然会强调在商务物业领域的拓张，包括进行市场外拓，而商务物业服务市场无论是从量还是从质方面都会有更大的市场规模。
住宅物业领域承接来自第三方开发的住宅物业，项目质量并不是特别优质，因此在我们的业务结构当中，仍然会聚焦商务物业的几大板块。
第一个是高端商务物业，包括了城市综合体商企项目，以及企业的大楼以及企业各种各样的园区。
第二类是公共物业，公建包括工业园区，它本身的规模也是比较大的，管理复杂度相对也没有那么高，当然也是我们要做的一个板块。
第一个板块是我们非常有优势、非常有特色以及非常有质量的；第二个板块是有规模，管理的复杂度不高但也会有业务贡献，这是我们主要的业务结构情况。
对于我们未来的区域布局，目前这几年我们都是全国化布局，无论是卓越集团房地产业务开发，还是我们对外业务的拓展，以及现在收并购的目标区域，都锁定在大湾区深耕，加大长三角地区扩张力度，同时发展其他一线和新一线城市。
提问：公司现在95%收入来源于物业项目，大湾区占比是比较高的，如何看待区域政策及市场环境的变化可能会对公司业务的影响？
郭莹：大湾区是中国经济最发达的一个区域，在我们这个区域有非常大的优势。我们目前也在同时发展长三角地区，因为长三角地区无论是卓越集团的房地产开发项目，还是大客户的业务布局，以及长三角地区城市的密集程度，都能够支撑我们作为第二个基地发展。
我们也会发展全国性的其他一线和新一线城市，所以我们仍然是一个全国化发展的商务服务企业。
提问：卓越商企来自第三方物业开发商在管物业面积在增大，未来公司对于第三方业务，特别是第三方商务物业业务有怎样的预期？
郭莹：第一类是第三方开发商开发的商企项目和城市综合体项目，我们这两年明显看到，其实这一类项目原来的开发商会部分或者全部持有，或者也会卖给一些大的基金或单一业主，所以他们对于资产的保值增值需求和价值成熟度会更高。
同时，在这类项目中我们会看到，如何去吸引优质客户、提高满租率和租金溢价水平，更需要能提供专业的高端商务物业服务的专业公司为他们提供整体的商务社区运营，不光是基础的物业服务，还包括对他们的资产服务，以及对他们入住企业客户的服务，这都是他们认为非常重要的。
所以，在这方面我们是非常有优势的，和住宅不一样，开发商也不见得是大的开发商，甚至不是房地产开发行业，可能是在本地一个其他行业的头部企业，可能政府给了他一块地或者其他方面有了这个物业，并且开发商可能会选择持有物业。
卓越集团除了房地产开发，还有商管板块、资产管理板块和酒店板块，对于整个商务综合体的各种业态都能起到协同作用。
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