一方面增长率一般，另一方面可以发现公司整体毛利率是相对稳定的，在公司2019年房地产业务毛利达到74.6%的情况下，公司整体毛利率才56.58%，相比2018年反而回落，所以单纯用房地产业务的高毛利来论证公司价值低估的逻辑是不成立的。

有观点用公司储备土地来论证公司高速成长的可能性，但从纵向数据看，公司2019 年新增土地面积 625 万平方米，计容建筑面积 1,208 万平方米，这与2018年的1141万平方米和1171万平方米相比而言，并未有大的动作，所以这个逻辑也很难支持其高增长。

二、业务高毛利+持有物业低估

增长性存疑的同时，有观点从企业的高毛利/持有物业低估来论证公司价值的低估。

首先是高毛利，应该说公司平均50%-60%的毛利率并不低，但是考虑到同样从事文旅地产业务的新华联的毛利率（刨除建筑施工）也已经稳步增加至45.97%，这个毛利水平也只能说行业水平了，尤其是在考虑到其特有背景的情况下。

关于持有物业低估的观点，主要是从欢乐谷以及欢乐海岸的人气以及模式出发的，模式撇开不说，先说人气，2019 年，公司旗下 18 家景区、24 家酒店、1 家旅行社以及 2 家开放式旅游区累计接待游客 5,209 万人次，同比增长 12%，2018年这个速度是16%，所以所谓的人气并没有那么足。当然，考虑到2019年文旅收入的大幅增加，似乎可以认为人均消费水平增加了，但是考虑到文旅板块收入披露不清楚，对于这一点是不敢肯定的。

再一个就是持有物业价值低估，从直观感受来看，像欢乐海岸一类的商业物业价值肯定是低估的，但是华侨城可不仅仅是欢乐海岸。

公司持有物业2017年出租率89%，2018年出租率32.33%，2019年68%，背后的含义就各自解读吧。

三、其他问题

（一）低周转能力

打开UC浏览器 查看更多精彩图片

从周转天数看，公司周转还是比较慢，附上万科数据供对比。

打开UC浏览器 查看更多精彩图片

（二）炒地皮

这一点从投资净收益对比可以看出一些端倪。

华侨城A的投资净收益

打开UC浏览器 查看更多精彩图片

万科的投资净收益

打开UC浏览器 查看更多精彩图片

一个开始炒地皮的公司，总是有些担心。

四、关于估值

估值本身就是艺术，除了做FA业务的，恐怕不会给出估价。

而我，相信市场，尤其是这么多年的市场，所以非要给出估价，我觉得股票没有被游资爆炒（免税概念）前的价格是合适的，也就是5-6元，其他的就各自安好吧。