这个观点是否准确呢？房价，真的将在2021年迎来首个“下降拐点”吗？

个人并不能完成赞同，但局部发生的可能会比较大。

一、人口不足50万的小城，房价后继乏力

铁总之前表示，将在2035年前所有50万以上的城市全部开通高铁。这其中信号非常明显，高铁所代表的交通流向，实际上就是人口流向。50万以上的城市全部开通高铁，意味着50万以下的城市人口是会持续流出的。人口基数本来就不大，还将持续流出，房价显然缺乏上升基础，下跌几乎是必然的。鹤岗、乳山就是这一类的代表。

需要注意的是，不是说到2035年人口低于50万的城市，房价才会下跌。事实上，目前人口低于100万的城市，倘若人口已经呈现流出趋势，且没有扭转余地，那么空心化也是近在眼前的事。

而有些城市虽然人口也呈现净流出，但本身人口基数庞大，比如盐城、阜阳等，城市化率又偏低，因此房价还将有一段时间的支撑。

总体而言，没有人口支撑，没有人口增量，就不会有房价支撑。

二、城市化率较低的城市，房价仍将缓慢发展

我们在说房价未来趋势时，经常用一二线持续看好，三四五线不看好这样的结论。但事实上，这种说法并不十分精确。

东部的三四五线城市，城镇居民收入普遍高于中部及西部，因此房地产的发展进程是远远早于中西部的。这就意味着，同样是四线城市，东部的城市化率水平会高于中部、西部的一大截。

因此，表现在房价上，反而是东部的弱三线及四五线城市，由于周边经济总量庞大的都市圈核心城市的虹吸效应，加上进入房地产开发阶段较早、城市化率相对较高，会率先因人口流出、需求减少而表现为房价上升乏力。相反，中西部三四五线城市，因城镇化率水平依然不高，房价还会有一个缓慢的向上发展。

这在我的外出考察时也加以佐证了这一点。河南、山西、湖南等地的普通地级市、县级市，很多才刚刚进入商品房阶段数年，市场上依然存在大量的购房群体。只是受限于购买力原因，房价普遍偏低、增长幅度偏低而已。

三、人口对于房价是长期因素，短期内流动人口数量更能反映房价

都说短期看政策，长期看人口。因此，业内普遍将人口流出现象作为判断一座城市房价是否能持续稳定上涨的依据之一。开头经济学家刘陈杰的观点来源亦是如此。

但这种判断，更多是基于宏观角度，是对于全国房地产开发规模与全国房价的一种判断。事实上，新生人口虽然在下降，老龄化也是事实，但充满人口吸引力的一二线城市，依然在保持每年可观数量的人口上升。

举例来说，近期韩国首尔房价飙升52%，但事实上韩国的出生率更低。究其原因，首尔作为韩国经济、文化、金融等中心，无论是就业还是生活，都对全国人口形成巨大的虹吸。因此，韩国一半的人口都生活在首尔及京畿、仁川地区，房价自然不会便宜。

因此，老生常谈的房价分化，实际上就是人口的分化。而人口的分化，又是基于城市的产业与就业环境。

而房价，正是短期看政策，中期看产业，长期看人口，相辅相成。

当然，经济学家的观点，向来都是充满预言性的，更多是基于长期视角。这也充分说明了，买房普涨时代别再做梦了，房价可能下跌的城市反而可能会越来越多。