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再次，是“商业模式的创新”。张鹏认为，对于坚持长期主义、可持续发展的企业来说，找到第二、第三增长曲线至关重要，也就是“一业为主、多业协同”。做足准备，多维度进行更多的创新和尝试，有机会步入更快的增长赛道中。

疫情带来的冲击将覆盖行业内绝大多数的房企。短期来看，需求受抑、复工延期、线下售楼处关闭等因素叠加，预计行业2至4月份的销售都会受到影响出现下滑，张鹏称。

不过，但随着各地政策的出台以及市场信心的逐步恢复，行业全年销售目标不会受影响，原因具体涉及以下三个方面：

首先，疫情影响具有时空的局限性。疫情之下，购房需求主动或被动释放动力减弱，线下售楼处的关闭也将减弱客户购房的体验感，短期会有影响，但影响是暂时的、局部的。

在时间维度方面，国内疫情已经基本得到控制，预期后期会出现明显的客户需求回补情况，特别是一二线城市以及三四线的刚需、返乡置业需求。

在空间维度方面，疫情对于全国布局的房企来说整体影响有限，后续可以借助供货节奏、销售计划的调整来湖北区域销售欠佳造成的影响。

其次，利好政策频出有利于市场回暖。近期，多个城市出现了楼市政策的定向放松，以及包括延缓土地款缴纳期限、降低保证金缴纳比例，降低预售门槛、减税等措施，信贷政策也出现了局部松绑。利好政策有助于提振市场信心，从需求、供给两端保证市场的稳定。

再次，房企线上线下联动创新营销对冲疫情的影响。疫情以来，房企通过一系列的创新营销手段，展现出了自身足够的韧性。线上体验中心的建立，创新营销策略的出台等操作的实际效果可能还需要更长时间的检验。

“但是，这一波不停的创新和尝试最大程度的保证了疫情期间客户流量和企业宣传力度，为疫情恢复后销售的回暖奠定了基础，更为今后营销提供了新的思路”，张鹏表示。

绿色健康产品将在后疫情时代迎来新的发展契机。绿色健康建筑（社区）相比传统建筑拥有更加先进的设计、建造和运营标准，能够满足客户后疫情时代的新需求，势必将更加受到客户青睐，反映在销售上的数据相信也会更加亮眼，张鹏表示。

“收并购将成为行业常态”

图：张鹏的个人公众号“三千白果”

作为一种具有“全要素、全生态和全链条”影响力的“黑天鹅”事件，新冠肺炎疫情对全球一体化、供应链和金融体系等都造成了一定程度的冲击，房地产行业的全生命周期也不例外。

张鹏认为，在土地供应侧，疫情会导致土拍延期或出让暂停而出现断层；生产供给侧，疫情影响商品房的持续开发和上市无法保障；在市场消费侧，销售周期紊乱导致消费行为几近暂停；企业经营侧，现金回款受阻导致运转降速。

具体到房企融资层面而言，从短期来看，房企在销售难、回款难的疫情期间，将再次面临融资难的困境。民营房企融资成本会相对更高、去化周期更长，相比国企、头部企业来说资金压力更大，张鹏称。

从中长期来看，尤其对于一些负债率高且高周转型的房企而言，短期资金压力一定会制约企业的发展甚至生存。2020年，房企间的收并购趋势将有一定的程度加强，大鱼吞大鱼，大鱼吞小鱼，将成为常态，张鹏表示。

因此，他建议，在疫情的冲击下现金流受限的中小企业短期可以从以下几方面提前布局，做好储备，培育企业的抗逆境能力。从短期来看，需要做到以下三点。

首先，充分利用政策支持。中小房企可以依据税务总局、地方府对于疫情影响期间的支持政策，将相关税金、社会保险费用等尽量延缓缴纳，缓解企业短期经营压力。

其次，合理支付各类款项。在项目工程进度层面，坚持以销定产，不盲目赶工。同时做好成本管控，严控企业管理费用、销售费用支出。

再次，全面促进签约回款。预计本轮疫情抑制的需求将会有回补的需求释放，企业应提前做好开盘准备，抓住回补放量机会，促进项目的销售去化。同时梳理已认购未回款等各类未回款明细，积极与客户、银行沟通，做到应放尽放、应回尽回。

从中长期来看，“内生力”才是企业持续发展的动力。在这个层面，张鹏的建议主要有涉及两个层面。

一方面，要加强企业精益管理。建立并持续优化适合企业特质的流程与运营，实现企业经营、项目管理全周期的精准、高效。同时，注重企业管理能力、决策科学性的提升，降低不必要的成本、费用支出，让人、钱、企业更有效率。

另一方面，要形成韧性，建立差异化的核心竞争力。中小房企要想保持稳定增长，提升跨越周期、应对风险的能力，核心还是要形成韧性，建立自身差异化的核心竞争力，保持市场的客户认可度，这样才能站稳市场，超越波动。

“都市圈核心城市是房企布局的主力区域”

受疫情影响，房企的拿地布局也要做出相应调整。张鹏认为，相比三四线城市，一二线城市的医疗条件、就业机会、教育资源、完整工业体系和服务链条等优势逐渐明显。

在他看来，判断一个城市有无潜力，除了要考核经济总量、人口、产业发展和区域规划等方面，对地方政府的医疗配套水平、综合治理能力、环境承载能力的考察也会提高到一个新的高度。未来，一二线城市，尤其是一些重点城市群、都市圈核心城市一定是房企布局的主力区域。

“不过，房企也一定不能放弃某些优质的二、三线，甚至是三、四线城市，比如一些全国百强县（市），民营企业发达、内生消费强劲，人口流入显著的县（市）。这些城市同样具有较大的发展潜力，也应成为房企重点关注和择机进入的区域”，张鹏称。

具体到当代置业而言，当代置业仍将在未来坚持“5+15+M”的投资布局策略和“优”、“快”、“轻”、“新”的项目甄选策略。所谓“5”，是指聚焦京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大城市群；“15”，是指持续深耕15个省会或优质二线城市；“M”是指满足当代置业新进城市投资标准的城市。

韧性的战略投资布局有助于应对风险，对冲影响。此次疫情后，以湖北为中心的华中区域冲击巨大。因此，当代置业及时调整各区域推盘节奏和资金铺排，适时降低湖北地区推售货值比例，加大其他区域推盘比例，保持足够的安全裕度，张鹏称。

在疫情“黑天鹅”的影响下，不少地产人对于行业后市渐趋悲观，在特殊的经济环境下，中国房地产行业的地位和作用是否已经发生改变？在张鹏看来，“房地产依然是经济的压舱石和稳定器，随着疫情的结束以及适度宽松政策的释放，房地产行业中长期仍会平稳发展”。

“比如，近期西安、天津、重庆、合肥、杭州等多个城市的楼市政策都出现了定向放松，济南还出台了购买绿色建筑不受限购约束的政策。未来，‘因城施策’的调控、扶持政策仍将延续，市场信心会逐步恢复，市场需求及供给会重回正轨”。

只要是战略明确、模式清晰、经营稳健的企业，尤其是具备差异化核心竞争力的企业，自身抵抗风险的能力更强，在市场逐渐恢复后势必也会更加快速的恢复，并实现稳健的发展，张鹏称。