原标题：深圳特区40年
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一部粤系房企沉浮录，半部中国房地产风云史。在“粤系“中，深圳房企敢为天下先，创下多个第一，建立国内第一家房地产公司，第一个尝试有偿使用国有土地，出现第一家上市的房企……
不仅如此，深圳还是我国最早一批房企的诞生地，并成为品牌房企的大本营，从早期的“招保万金”到如今的“碧万恒融”时代，深圳房企走在行业前沿，既见证了深圳特区40年的发展，又推动全国房地产行业的市场化、标准化、规模化、资本化、多元化发展。
诞生首家房企
拍出全国第一块地
在成立经济特区的第二年（1981年），深圳诞生了一家房企，名为深圳经济特区房地产公司，也就是如今的深深房，这不仅是深圳最早的房地产公司，同时在国内也开创了房企的先河，拉开了中国房地产开发的序幕。同一年，蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，即招商地产的前身；1984年，王石靠倒卖玉米赚了300万元，创办万科的前身——现代科教仪器展销中心。
深圳经济特区是改革开放的试验田，深圳房企则敢为天下先，在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，不仅第一个引入外资合作开发土地，采用深圳出地、港企出钱的模式，开发建设了深圳第一个商品住宅小区东湖丽苑，还是第一个尝试有偿使用国有土地的企业。
1987年12月1日下午3点，可容纳千人的深圳会堂座无虚席，连走廊都站满了人，紧张、兴奋、忐忑，都不足以形容与会者们的心情，因为马上要开始的是国内土地市场的第一次公开竞拍。深圳作为第一个“吃螃蟹”的城市，站在了镁光灯下。当时媒体报道，报名参与竞拍的企业在40家左右。
起拍价200万元，现场竞拍开始后，“举牌现象如雨后春笋，刚开始非常快，大家非常踊跃和积极。”原深圳房管局局长、中国土地第一拍拍卖官廖永鉴曾在公开场合回忆道，“但是当价格达到400万的时候，现场的情况就改变了，举牌显得有点稀落，速度变缓。竞价到400万时，就剩下3家了。一家是深圳经济特区房地产公司，一家是深华房地产公司，还有一个工商银行房地产公司。”最终，经过全程20多轮竞价，深圳经济特区房地产公司以525万元竞得地块。
“全国第一宗土地公开拍卖诞生在深圳，敲响了新中国历史上土地拍卖的‘第一槌’，并且直接促成了宪法的修改，建立起房地产市场化制度。” 在佳兆业副总裁、首席经济学家刘策看来，深圳房企在全国房地产行业中，扮演着先行者、引领者的角色，对行业始终有着风向标的作用。
最关键的是，深圳房企是全国房地产开发模式先行探索者，“我国目前房地产一体化开发模式（从拿地到盖楼、销售）是深圳房企通过学习香港房企模式，而逐渐成熟起来的。” 刘策说。
在深圳综合开发研究院地产研究中心主任宋丁看来，在全国房地产发展中，深圳房企起着承外其里的作用，或者叫“传帮带”的作用。深圳毗邻香港，内地的很多制度、模式、经验是从香港借鉴过来的，通常是率先进入深圳，由深圳房企先行示范，再推向全国。
房地产行业资本化之路先行者
随着深圳首次公开土拍，房地产开始进入商业化阶段。上世纪90年代，随着邓小平再次南下，并发表著名的“南方谈话”，深圳放开了思想包袱，坚定地深入改革，大胆去闯大胆去试。此后，深圳掀起了一股房地产热潮，也是在那个阶段诞生与崛起了批量的房地产企业。
在上世纪90年代前后，先后在深圳初创或发迹的房企除了前述的深深房、万科、招商外，还有华润置地、金地、佳兆业、华侨城、卓越、龙光、鸿荣源、星河、花样年、宝能等，这为后来的“招保万金”时代奠定基础。
回望上世纪90年代的深圳房企，再为天下先，率先与资本市场接轨。1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002，成为中国首个上市的房地产公司。对于万科而言，这是一小步，但对于房地产行业来说，这是发展的一大步，由此开创了一条做大做强的路径。
此后，借由募集资金，万科开始第一轮全国化扩张，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出万科的地产项目，确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。
1991年，万科成为中国首个上市的房地产公司，随后也成为了地产“一哥”。
“全国第一家上市的房企是深圳的万科，第一家物业上市公司是深圳的彩生活，在不动产资产证券化转型方面，万科前海公馆是全国第一个探索公募REITs的项目……深圳房企是房地产行业资本化之路的先行者。”刘策如是说。
在刘策看来，深圳房企还是全国房企转型创新的引领者，诸如万科是长租公寓的创新者、佳兆业是城市更新业务模式的引领者。此外，招商在产业地产方面、华侨城在文旅地产方面，都走出了独一无二的发展路径。
从“招保万金”到“碧万恒融”
无论是2000年后领衔中国房地产市场的“招保万金”，还是2010年之后的“碧万恒融”时代，深圳房企都扮演着领头羊角色。
作为最先登陆资本市场以及最先开拓全国化布局的房企，万科的“一哥”位置毋庸置疑。此外，2001年，“中国房地产上市公司10强”排名中，金地居于行业第三位；2004年，招商地产深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一；2006年，保利在上交所上市。至此，地产四大金刚“招保万金”形成，成为地产龙头股的代名词。
但是金融危机后的2009年，“招保万金”拉开差距，万科销售额达630亿元，稳坐第一，金地销售额仅突破了200亿元，而招商地产这一年则刚破百亿。在2010年，万科销售额1026亿元，成为国内首家千亿房企，“招金”与万科的差距则在不断拉大。
2013年后，房企格局再生变。绿地、恒大、碧桂园崛起，并先后取代万科成为地产“一哥”，万科虽然错失头把交椅位置，但是仍稳居TOP3阵营。2019年，头部房企形成“碧万恒融”阵营。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“黄金十年”引领中国房地产发展的“招保万金”四大房企中三家初创于深圳，创建的客户体系、产品体系、营销体系、服务体系等，至今仍是行业样板，尽管近年万科交出了销售额的头把交椅，但对行业的影响力未曾削减。
在刘策看来，区别于闽系房企重视规模增长，深圳房企最明显特征是低调务实、敢想敢干、敢于创新，这与深圳整个城市的精神是一脉相承的——低调务实体现在深圳房企重视利润增长；敢想敢干、敢于创新体现在深圳房企开创了全国多个第一，第一个公开拍卖土地，第一个上市，又如佳兆业是最早做旧改的房企，也是第一个与政府共同推动旧改政策落地的房企。
新京报记者 | 段文平
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