原标题：投资地产类信托产品的秘诀，助您轻松绕开雷区
来源：刘 先 森 理 财 深 呼 吸
从哪些方面判断房地产信托产品的安全性？
一：分析交易对手
交易对手是房地产信托产品中的融资主体，或者融资主体的母公司，目前大部分信托公司会选择全国排名前100名的开发商进行合作，某些激进的信托公司可能会选择主体比较弱的开发商进行合作。
可以从下列内容来判断交易对手的强弱
交易对手便是与谁打交道
1：信用评级，全国排名前百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构（中诚信、联合资信、大公、上海新世纪）为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，如万科的评级为AAA，阳光城集团的外部评级为AA+，评级等级越高其融资成本越低。
2：操盘能力（百强排名），在房地产行业普遍运用的百强排名是根据克尔瑞的年度销售金额来进行排名，2019年上半年销售额冠军为碧桂园，3895.4亿元，排名第100位的是协信控股，103.1亿元，差距非常大。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。
3：流动性分析，这是判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多、预期未来一年的销售货值等。
负债中分有息负债（借款）和无息负债（预售的房源），判断公司的真实负债率主要看财务报表中有息负债金额。
我们还要特别注意财务报表中的一项数据，房地产主营业务的营收数据，某些公司面临转型，可能房地产业务收入的占比非常小，这样容易发生风险，如:银亿集团。
以上数据主要从公开是财务报表中进行查询。
4：实际控制人因素，这一点也很重要，某些房地产信托产品的风控措施中有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。如上半年发生的卓越集团董事局主席被调查、新城控股实际控制人被逮捕等重大事件。
二：分析标的项目
标的项目是信托资金的投资去向，所以项目的好坏是核心。
可以从下列内容来判断项目的好坏
标的最重要
1、区域位置分析：房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，建议选择一二线城市或者省会城市重要地段的项目，投资房地产信托产品就像买房子一样，地段是关键。选择人口流入的城市，人口流入说明此城市未来的发展预期形式向好。2016年开始全国房地产市场跑步进入火热时代，许多三四线城市房价的涨幅非常大，甚至翻倍，其主要因素是棚改拆迁，但是从长期来看这些城市的增长内涵较低，所以谨慎选择三四线城市的房地产信托产品。
2、财务成本分析：主要分析土地成本，通过房地产信托产品的介绍或者在土拍交易市场上能查询到所投项目土地的招拍挂成本，谨慎选择成本特别高的“地王”项目。分析项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。
3、房产项目业态分析：主要分析所投资项目的业态是别墅型房源还是大面积户型的房源或者改善型房源，按照目前市场上销售情况看，刚需、改善型房源（100平方左右的户型）销售最火爆，很多核心区域的项目甚至出现“日光盘、周光盘”摇号抢购的场景。
4、看透交易模式：交易模式主要有两种，一种是标准的432本项目开发贷，一种是套壳式的交易结构，不管那种交易结构都要明确分析资金最终的去向在哪里。
5、抵押物分析：主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下选择抵押物处于一二线城市的住宅项目，抵押率一般不超过7成；抵押物处于一线城市的商业项目，抵押率不超过5成，有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押或者质押。
抵押物是信托产品最重要的一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键。
三：监管措施
信托公司对房地产信托项目有独特的监管措施来防备风险。
1、项目公司监管：主要有项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会席位、重大事项一票否决权等措施。通过对项目公司股权过户及质押的监管，能达到控制项目公司的所有权，防止开发商通过股权形式再融资。通过参与项目公司董事会席位，可以把握房地产项目的大方向不会发生变化，例如调整户型、开发进度等事项，能按照原计划顺利推进。
2、资金监管：主要通过受托支付、账户印签、账户监管等措施对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需要明确用在项目开发上面，另外一方面是：监管销售回款管，能保证银行账户有足够的资金归还信托计划，避免被集团公司抽走的现象。“银亿·朗境府”就发生过无监管而资金被集团公司抽走，项目停工的现象。
3、章证照监管：信托公司一般会派财务代表到项目公司对章证照进行共同监管，以防发生风险。
4、其他风控措施：实际控制人连带担保责任、追加其他资产进行抵押等。
信托公司对实力强大的开发商监管措施会松一些，对排名越靠后的开发商监管手段越严格。
总之，投资者在选择房地产信托产品的时候一定要认清风险，理性投资，选择适合自己的信托产品！
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