原标题：“房住不炒”下的“小阳春”翩然而至？

近日，野村证券中国房地产研究主管张正宇就中国房地产行业2020年走势接受了记者的采访，以下是他的主要观点：

下半年房地产市场走势或将呈U形

因为疫情关系，上市房企在一季度销售同比下跌13个点，二季度回升到了同比上涨10个点。张正宇认为，今年前六个月销售同比应维持与去年同比持平的水平。有些像过去两年在二季度看到的“小阳春”状况，今年因为一季度疫情关系，导致了一些需求滞后现象，“小阳春”或将延时释放？

下半年的整体动能会比二季度转弱，张正宇认为，三季度市场或是房价走势都会遇到比较大的压力，三季度末才会看到逐渐有一些政策的放松。下半年房地产市场有点像一个U形，从7月到9月的，可能会有一个逐渐下降的过程，但等到三季度末，差不多9月、10月的样子，随着政策放松，销售又会逐渐起来，所以野村维持对全年房地产市场新房销量的判断是，比去年略有下降，但幅度不会太大，大概三到五个点之间。

其中原因大概有三：一是目前政府对于房地产的政策依然是比较谨慎，政府的房地产政都是采用一城一策。二是下半年供应过剩的问题使开发商的压力大，疫情使很多开发商的新推盘计划后延。2018年、2019年上半年与下半年新推盘的占比大概是四六开，而今年可能三七开，下半年新的供应量大概是上半年的1.3倍左右。另外，今年下半年的新推盘量比去年下半年大概同比增长4成左右，这个供应量会明显影响到行业的计划，今年三季度房价或者房企销售均可能下降四到五个点。三是中国经济可能在下半年承压。随着人们对二次疫情的担忧，加上全世界疫情都没有明显好转，房地产需求会有一些抑制。从居民购买力看也是如此，购买力组成一是未来所得增长状况，另一部分就是看按揭利率走势。融360给出的现在中国主要一二线城市平均首套房利率大概是5.41%，比去年8月同比下跌15个基点。去年8月到现在5年期的LPR，基准利率大概同比下跌20个基点，按揭利率下降幅度反而基准利率下降幅度还少，或许说明下半年购房市场不会过于宽松。

房企信贷比较宽松

至于房企信贷总的来说比较偏宽松。如果与2015年、2016年相比，政府对于房企融资比较谨慎的，目前境内债境外债还是比较限制。理论上房企海外债融资只能“借新还旧”。房企对于境内债境外债所拿到的额度比较有限，就是说现在房企的加杠的空间总体比较小。比较好的方面是房企平均融资成本幅度明显下降，境外债与去年比大概是一个持平的状况，但是同样像开发贷或者像按揭放款的速度，都有一些明显改善。按揭放款的速度过往需要一个月、两个月，现在一两个礼拜按揭就可以完成。开发商融资成本大概下降二三十个基点，所以整体看开发商的信贷是比较充裕的。这也是解释了为什么二季度看到土地市场明显的回升，土地市场的溢价率在二季度的时候大概已经回到了20个点，年初只有4-5个点的溢价率。如果看300城的平均土拍价格，与去年比大概同比上涨15-20个点，所以土地市场这边是非常热络的。土地出让收入今年前五个月同比持平，情况比较好。当下自然而然平滑放松房地产政策不失为好的时机。张正宇认为到三季度销售开始回落，房地产商拿地的意愿下降时，土地市场可能也会转淡，或许那时会看到房地产政策有一些比较明显的放松。

政策要求围绕“房住不炒”前提

“房住不炒”是所有政策的基点，张正宇认为今年这一轮的房地产调控思路是比较清晰的。今年政府希望能够加大财政支出，确保中国经济增长的大前提。目前来看，土地出让收入略好于预期，放松政策的可能性比较小。今年三季度在保证房住不炒前提下，哪些政策会有放松余地呢？张正宇认为政府有很多政策工具可以用，比如按揭利率，目前的按揭利率降的幅度比其的基准幅度还要小。首付比例也稍微有一些调降的空间，当然这需要从土地市场的表现去做动态的平衡。野村认为，现在政策环境肯定比过往更加稳定，并且政策出台更加短平快，政策变化周期往往只有两三个月，但每一次幅度变化都不会太大，只是略微放松或略收紧。整体还是围绕着“房住不炒”原则，使房地产不像以前那样大起大落，而成为一个比较平稳的市场。

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