原标题：我国的存量房产，够住40亿人？“房住不炒”下，今后买房容易？
在市场经济环境里，商品价格围绕价值上下波动，这是价值规律。然而，在我国的商品房市场，过去20年，似乎从未见到过房价有下跌的情况，难道价值规律在我国的房地产行业里不适用了？
并不是，因为在相当长的周期里，房子供小于求，所以市场会以房价上涨来调节供需关系：
20年前，我国的城市化率大约为39%，40年后的今天城市化达到60.6%，几乎每年提升1个百分点，每年都有2000万-5000万农村人进城，这些人第一需求便是买房，所以在相当长的一段时期内城市商品房供给不足，大量买房人（不管是刚需还是炒房客）涌入市场的时候，房价自然快速上涨。
公开数据显示，1998年，全国商品房销售总计达到12185.3万平方米，当年商品房销售额为2513.3亿元，而到了2019年的时候，全国商品房销售171558万平方米，商品房销售额159725亿元。这种连年增长的态势，业内人士早已司空见惯了。对比发现，2019年的商品房销售面积是1998年房改之初的14-15倍。
这足以说明过去20年房地产市场的购买力有多么强劲。
可能很多人会说了，这是因为炒房导致，因为买房可以赚钱，所以每年大量的新增房源都被极少数的炒房客、炒房公司买走，真正留给刚需的房产数量其实并不多。但需要认清楚的一个实际情况是，炒房其实还是建立在刚需之上的，正因为市场有强大的刚性需求，炒房才有机会，不然炒房之后谁来接手？
所以说，炒房客、刚需这两类人都是房地产市场的需求人群。
自2013年至2017年的短短五年间，平均每年房地产开发企业都能销售超过1000万套商品房住宅，2017年更是达到了1336万套，2018年和2019年商品房住宅销售再创新高。
不过，近些年来，房地产市场却在发生着深刻的变化，供需两端开始从需求旺盛、供给不足转变到供给过大、需求不足了。我国的存量房产，够住40亿人？“房住不炒”下，今后买房容易？
一、房子够40亿人住。
我国一共有多少商品房住宅，没有明确的数据，因为在1998年房改之后的很多年里，并没有公开的统计数据发布，只有零零碎碎的个别数据而已。但是我们可以从近些年来统计局公布的数据进行反推，得出从1998年至今的商品房数量大概，专家预计，在过去的20年里（1998年至2016年），我国新建竣工商品房面积累计约9,797,340,000平方米。
依据我国房地产建房惯例，90平米以上的房产为70%比例原则，这9,797,340,000平方米竣工面积可以兑换为9797.34万套房子。这基本是过去20年城镇新建商品房的住宅数量，如果按照现在一般城市户均居住人口4人算，这些房子可容纳4.5亿人居住。这还不包括2017年至2020年的房产数量，加上这4年，数据可能更大。
不过，会计专家和北师大教授则认为，城市商品房远不止这个量级，过去20年新建房子可容纳22亿人居住。指出，很多人计算房产可供多少人使用的时候，会把非商品房住宅忽略掉，小产权房和农村房产是商品房的4倍左右，商品房可供22亿人居住，那么所有房子加起来足够40亿人居住。
确实如此，例如在深圳，小产权房的数量就远远高于商品房数量，占到城市总房产60%比重，放眼望去，这座城市里，满目都是小产权房。
房子够住40亿人，而现阶段我国才14亿人人口，即便再过5年，总人数也不能达到15亿人，可以说房子远远供大于求了。
二、这么多房子，为啥百姓买不起？
房产数量这么庞大，为啥房价不跌，百姓显得买不起呢？归根到底，市场需求还是挺旺盛的，特别是炒房客把大量的房子买走了。温州炒房团、山西炒房团曾经在我国房地产发展历史上留下过浓妆艳抹的一笔。房哥、房姐、房爷层出不穷，2019年一位北京的房爷一次性拿出了手中208套房子甩卖。
另外，根据Wind数据统计，到2019年三季度末，在A股的3743家上市公司中，接近50%的企业（1826家）有大量持有投资性房地产，持有的房产市值达13340亿元，占比超过48%。
SOHO中国潘石屹说到，如果房价下跌20%，那么多数房地产企业都会倒闭，20%是什么概念？在房地产市场这是高利润，而搁在实体经济行业里，20%的利润简直是不敢想象的事情。也正是房地产赚钱，所以很多实体经济企业老板放弃了初心，转行从事房地产，在我国现在的10万家房企中，80%以上是半路出家的和尚。新增房源都被炒房人买走了，市场上只剩下光秃秃的刚需，如何能买得起房？
三、房价要跌多少？国家出手帮忙，今后买房不用愁了。
对于高房价、刚需买不起房的问题，一直以来国家都格外关注，2016年之后，房住不炒踏上历史舞台，正式开始了“调节、抑制房价”的房地产重生之路。在房地产下一个5年发展规划中，这样定调：
【与你有关！十四明确房住不炒】坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
【与你有关！十四明确房住不炒】坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
上面有8项具体举措，将直接帮助买不起房的人购房上车，首先房价平稳将给无房人更多的买房时间，2021年你的首付差10万元，在房价不涨的情况下，你可以有1-2年的时间去凑够这10万元，2023年再买依然还是原价，这是买房人的福音。
另外，保障房制度、公租房制度将继续推进，将为城市低收入人群提供基本住房保障，2017年底已经有超过3700万人入住公租房，2000多万人领取到住房补贴，所以说，无房人这下不用愁了。
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