危机从2019年已露端倪：

11月底，新华联控股子公司向湖南出版拆借了两笔资金，本息合计3亿元，一周到期后只归还了2088万元利息，2亿多的本金分文未给，12月20日被湖南出版将其告上法庭，后来双方达成了和解；

2020年初，同为泰山会大佬的卢志强旗下“民生信托”，对新华联控股尚未到期的26.8亿元信托贷款申请了强制执行，不过很快签下和解协议；

3月6日，新华联控股规模10亿元的”15新华联控MTN001″债券未按期足额兑付本息，构成实质性违约，随后触发了一系列债券违约连锁反应；

3月9日，大公国际、东方金诚等纷纷下调新华联控股的信用等级，公司账面资金紧张，近期面临较大债务集中偿付压力，公司盈利能力和经营回款有所下滑，各融资计划进展不及预期等问题被指出；

12月23日，”新华联文旅”董事长兼总裁苏波因个人问题被有关部门带走调查；

前段时间的蚂蚁集团上市被叫停，更是让作为股东的傅军，一场资本盛宴到头来“煮熟的鸭子飞了”。

调控下的另类房企“劫数”： 反思调控

事实上，新华联的“危机”和前些日子房地产资管新规”三条红线”，不无关系：

房地产企业在2021年之前，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍，踩中”三条红线”的房企，不得增加有利贷款。

新华联三条”红线”全踩。

2020年上半年，新华联文旅剔除预收款后的资产负债率为79.95%（大于70%），净负债率为228.82%（大于100%），现金短债比为0.57（小于1倍）。

新华联文旅业绩也出现大幅下滑：今年三季度，新华联文旅实现营业收入35.56亿元，同比下降36.79%；由盈转亏，净利润-6.8亿元，同比减少516.94%；扣非净利润为-7.5亿元，同比大幅下降2084.4%；账上货币资金已由去年三季度末的52.89亿元减少至31.56亿元。

在很多人看来，新华联并非典型的房地产开发商，而是一个极其多元化的企业。但是其困境和其“多元化”在当下挑战很有关系， 尤其是重仓“文旅地产”。

一般而言，文旅地产项目地方政府扶持力度大，拿地价格相对更低，同时还能在旅游景区周边投资房地产，高价卖房。但 文旅行业回报周期长，重运营，短期内难以获得成效。

比如新华联重仓投入的位于长沙的新华联铜官窑古镇。

从2012年启动建设，到2018年正式运营，和住宅期房即可以销售不一样，文旅地产依赖于场景营造。“熬过”这么长时间开放运营的铜官窑，开门效果却并不太理想，其收费标准、体验感被诸多诟病。商铺在“造梦”阶段卖的不错，但是运营不能兑现，反过来造成更大的负面连锁反应。

质量、口碑、运营等等问题，在经过社交化媒体时代的放大之后，都会让品牌被更多伤害。

你可以说多元化的亏亏赚赚是运气，但是在这个需要更多好运气的当下，幸运之神并未更多眷顾新华联。

在投资北京银行、乐视汽车、OFO、团贷网、蚂蚁金服等项目要么亏损、要么结果不佳之后，多元化的重仓“文旅”，更是 拖拽着新华联滑向危险的深渊。

宏观调控针对那些高周转的房企，让它们极速扩张的步调不得不慢了下来，但是对文旅地产这样本来就“慢”，也更需要“钱”托底的项目来说，无异于更“雪上加霜”。

因此，高周转其实是个战略问题，而调控是针对高周转可能引发的行业普遍风险而来的。快周转其实更是战术问题。

越是抑制高周转，房企越需要快周转，因此从这个角度来说，根本无法“快周转”的文旅地产无疑“更吃亏”。

为什么现在很多开发商宁愿做入门的刚需盘？ 快进快出呗。

而 快周转带来的问题是，很多楼盘起码的质量细节都在下降，很多“维权”也正是因此引发。那么，调控在面上抑制高周转的不良发展模式同时，是不是真的解决了长效机制吗？解决了开发商做项目的导向问题吗？

高周转和快周转，都潜伏着“危险”，只 是危害的方向不同而已。

从这一点出发，调控是不是可以更加细化，在遏制高周转的同时，也应该对快、慢周转的房地产项目“因地制宜”，让房子成为百年大计，而不是市场流行的“三十年质量周期”说法。

这或许是我们要从新华联危机里，对“周转问题”进行的必要反思。