原标题：股价跳水、债务压顶！这些房企，悬了…
作者：明风 来源：功夫财经
01
融资收紧，房企债务危机来袭
最近，恒大很难受！
8月17日股价跳水，截至收盘，大跌11.43%，从日线来看，更是跌跌不休。
不过，相比财报的缩水，这点股价跌幅倒也不算什么。
8月17日，中国恒大集团发布盈利预警，表示由于新冠疫情的冲击，其2020年上半年的净利润预计将下降约46%，至人民币147亿元。
其中，核心利润6个月同比下降37%，至193亿元。去年同期，该公司实现净利润270.6亿元，核心利润303.5亿元。
亏损的原因，当然是由于新冠疫情的冲击，卖房业绩下降，同时营销费用上升。另一部分，大家从新闻中也可以有所知道。
恒大旗下亏损的新能源汽车子公司恒大健康产业集团公布了其恒驰(Hengchi)品牌下的六款车型，并表示将按计划于明年开始量产。
恒大造车，短期内必然导致财务上的亏损，一定程度上拖累了整个集团的财务数据，
如果仅仅只是业绩下滑，对于恒大而言，谈不上危险，真正的危机在于高杠杆。
截至去年12月31日，恒大的流动负债增长了16%，达到1.35万亿元人民币，总负债1.85万亿，每日付息接近2亿人民币。根据其最新的年度报告，其现金储备为2290亿元。
一个月前，恒大出售了在全国各地的约200个商业项目，资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等，一切的目的只有有个——降低负债。
融资这回事，很大程度上是一个庞氏游戏，大量企业偿债依靠的是“借新还旧，再融资”，一旦融资收紧，才是真正的债务危机。
02
重罚！房企全面降杠杆
最近，上海银保监局接连出手，重罚多家银行，处罚原因，无一例外——违规向房地产企业提供融资。
8月14日，罚没上海银行1652.16万元。根据处罚信息，上海银行于2014年至2019年存在违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款等23项违法违规行为。
8月10日，浦发银行收到了银保监系统今年开出的最大金额罚单——2100万元。罚单信息显示，浦发银行2013年至2018年存在同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目、未按专营部门制规定开展同业业务等12项违法违规事实。
8月5日，上海银保监局还公布了对兴业银行上海分行的处罚，该分行因6项违规事项被罚450万元，其中主要包括三起违规向房地产输血的案例。
金融监管部门全面打击资金违规流入楼市，给出的信号很明显：禁止同业、理财资金违规流向“四证”不全、资本金不足的房地产项目。
而这在几年前是很普遍的事情，值得注意的是，以上的案例，基本上都是翻旧账，无疑告诉你两件事：现在不能这样干，以及哪怕你现在干了，我以后还是会找你算账。
银行端，清查违规放贷，涉房贷全面收紧，同时有噩耗传来。
21世纪经济报道报了个独家消息：传闻监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：
红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线二：净负债率大于100%；
红线三：现金短债比小于1倍。
依据这三道线的超线情况，给出有息负债增速上限：
– 超三道红线进入“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
– 超两道红线进入“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
– 超一道红线进入“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
– 一道红线都没超，虽然进入“绿色档”，但有息负债规模年增速仍然不得超过15%。
按照这个标准，在排名前30的房企中，融创、恒大、绿地等杠杆好手超过三道红线，进入红色裆，需要被动降杠杆。
高杠杆一直是房地产企业的常态，在过去，通常的应对办法是再融资，借新还旧，这条路也逐渐被堵死。
据21世纪经济报道援引券商人士称，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。
过去，房企热衷于发永续债，这条路可能也会被堵。据称对于住宅类地产，交易所不再接受永续类债权备案，银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
资本市场全面收紧房企融资，有人认为这是有意打压房企，实则不然，这应该算是在救房企。高杠杆负债是毒品，吸一口就停不下来，谁能抵挡高增长和扩张的诱惑呢？
但是一直这样high下去，迟早有溃败崩盘的一天，一家企业倒了没关系，怕的是发生系统性风险，大面积债务违约，牵连银行和债券市场。
自己戒不了“毒瘾”，只能靠监管机构。
03
房地产企业的负债毒瘾有多重？
据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%，平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。
海外债发行规模连续3个月增长，7月发行508亿元，环比增长30.6%，8月1日至8月9日，海外融资规模24.3亿美元，同比大幅增长80%。
一般来说，海外债的融资成本，远远高于国内。根据中原地产研究提供的数据梳理发现，在年内总计142笔美元债融资中，44笔融资成本超过10%。
在房企加速发债的背后，是将要到来的偿债高峰。
根据中房研协数据，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。
在高负债的情况下，假如放纵房企高利率密集融资，势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊，增加系统性风险。
04
房地产行业，未来走势如何？
就整个楼市政策和格局而言，稳字当头，控制风险是头等大事。
首先，严苛的融资环境下，头部房企，尤其是有央企或国企背景的，有更多工具手段以及经营性利润支撑扩张，中小房企只会承担更高的利率和更严苛的融资条件，一些希望以价换量、高杠杆弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了，反而会加速房企洗牌兼并。
赢者通吃，中小房企破产被头部房企兼并是大趋势。
其次，收紧融资最直接的影响就是土地市场降温。
6月以来，全国土地成交均价连续下滑，7月全国土地供应规模出现回落，环比降幅近两成，预计8月土地市场热度将继续下滑。
最后，“双循环”格局之下，促消费，引导产业升级，房地产市场保持稳步向前是大趋势。
8月14日，国家统计局公布了2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看：新房上涨城市相较6月减少3个，整体房价上涨但涨幅收窄。
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