原标题：红线三连踩， “负债大户”恒大想降负有点难
项乾君按：房子是用来住的，不是用来炒的，这句话逐渐被落到实处，考验房企韧性的时候到了。
承压“三道红线”
房企忙减“负”
有报道称，日前，住建部、央行等部门在北京召开重点房地产企业座谈会，提出的具体规则为“三道红线”和四档分类管理。
其中“三道红线”包括：
- 剔除预收款后的资产负债率大于70%
- 净负债率大于100%
- 现金短债比小于1倍
房企的历史负债表现，与未来融资难易程度挂钩：
- “红色档”，3条线均超，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加
- “橙色档”，2条线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%
- “黄色档”，1条线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%
- “绿色档”，都没有超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%
这对受疫情影响严重的房企而言，无疑是雪上加霜，但来得并不算突然。
这两年，“房住不炒”的论调在多个场合，被高频提及。
今年5月，疫情刚有所缓解的情况下，央行便再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，显示出上层调控的决心。
单从数据上来看，不少房企应该都感受到了压力。截止2019年末，参与座谈会的12家房企里，恒大、绿地和融创三项指标全超，为红档企业，即使身处绿档的企业，也或多或少有1、2项指标徘徊在踩线边缘。
新规还没有正式出台，但据报道企业9月底上交的方案，需要包括一年内如何降负债、三年内如何全面完成符合“三条红线”。
一时间，“降负债”也成为各上市房企中报的主旋律。
8月24日，富力中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示“在未来的一段时间，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减负债，评级才有得升……”今年上半年，富力的净负债率达到177%。
8月31日，恒大2020年中期业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧表示，“今年上半年恒大有息负债降低了400亿元，预计全年能下降1000亿元左右。集团的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”
几个月前的2019年度业绩发布会上，这两家企业也有过相同的论调。不出意外的话，“降负债”将是一项长期攻坚战。
高负债成行业规则
风险由谁说了算？
一直以来，高负债几乎成为房地产行业特色。
恒大2016年业绩说明会上，夏海钧就曾表示：“负债率高是房地产行业特殊规律，有土地必然带来高负债，影响因素包括土地储备、投资物业、现金流，土地储备极具增值，公司认为负债率没有风险的。”
而据公众号“兽楼处”报道，座谈会上，夏海钧也曾表示，“（土地）按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估”。
得到的回复是“我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？”
显然，如今有没有风险，由不得房企说了算。
2020年8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章，指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
据南都大数据研究院统计，截止2019年末，有息负债超过2000亿的房企有6家，恒大以高达7999亿的负债规模高居榜首，较上年增长1268亿，其次为碧桂园、融创、绿地、保利、万科，这6家有息负债规模占50家房企负债总和的近40%。
从增速上来看，恒大与融创2019年有息负债规模增速分别为18.84%、40.48%，是唯二负债规模大于2000亿，且增速超过15%的企业。
这也意味着，即使是升格为“绿档”，他们也很难回到原有的扩张速度了。更为严峻的是，据恒大公告，上半年其有息债券规模已经达到8355亿，其中47.4%到期时间在一年以内。
恒大负债规模高居榜首
房企高负债有很大一部分，最终接盘的是普通的购房者。
今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引人注意的是2组数字：平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债75.9%来自房贷。
在很长一段时间里，高速发展的城市化进程，充足的土地、资金、购房者，支撑着高负债模式运行。
甚至更大胆的企业，更能通过杠杆扩大规模，毕竟在房地产行业，没有规模就没有规模效应，强者恒强、弱者更弱。
但风险在累积，从前负债率没有风险的判断，显然不再适用。当我们站在此刻回望，高负债的房企纵然资产规模惊人，负债规模同样惊人，它们能保证自己永远是强者吗？
降负债保规模
孰轻孰重？
在房地产行业，“降负债”这件事不是今年才开始“流行”的。
以恒大为例。早在2017年3月，许家印就在中国恒大业绩发布会上表示，2020年实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，负债率下降到同行业中低水平。
这个目标并没有达成，恒大仍然处在行业负债率上位圈。
今年3月，同样的场合，许家印宣布“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
依据恒大的规划，其有息负债将每年平均下降1500亿，到2022年总负债将降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。
上半年，恒大“降负债”的成绩单业已出炉，截至6月底，恒大有息负债较3月底减少约400亿元。预计全年“降负债”1000亿左右，比规划中年均降1500亿缩水了三分之一。
为了“降负债”恒大做了几件事，增销售回款、减土地储备、拉人入伙，目前来看，只有最后一项有明显成效。
增销售回款：上半年，恒大率先开启网上销售，3500亿的销售中，超过8成来自线上，这为恒大争取了回款，经营利润却比去年同期减少了22%。
减土地储备：在土地规模上，恒大的目标是力争平均每年减少3000万平方米，到2022年降低到2亿平方米左右。
但克而瑞地产研究中心的数据显示，2020年1月-8月，恒大的新增土地建筑面积为6322.6万平方米，位列第一。
拉人入伙：恒大物业以预计700多亿元的估值，引入了14家战略投资者，使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。
观其行，再听其言，会发现恒大充满了矛盾。
恒大提出“高增长、稳规模、降负债”的发展战略，保证高增长势必不能放弃营收与利润，保证规模稳定最为基础的土地资源也不能放松，在保证前两项的基础上，“降负债”要按规划推进难度不小。
对此，各大机构也在观望状态。9月以来，小摩、高盛、花旗发布了对中国恒大的评级报告，虽然上调了股价预期，但评级均为中性或沽售。
花旗认为，从其疲弱的上半年业绩来看，恒大销售额虽然增长，但在降价和去杠杆化后的利润率仍面临挑战，需要时间来证明其去杠杆化策略。
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