原标题：旭辉中期营收364亿元净利增4.8%，董事局主席林中：房地产已不是暴利行业
旭辉控股集团2021年中期业绩会现场图，图片来源：旭辉集团
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
8月26日，旭辉控股集团(股票代码HK:00884，简称“旭辉控股”)发布2021年中期业绩并举行线上业绩会，旭辉控股董事局主席林中、CEO林峰、CFO杨欣等公司管理层出席业绩会。
主要盈利指标方面，今年上半年，旭辉控股实现总营业收入364亿元、核心净利润为33.46亿元，分别同比增长了58%、4.8%；归母核心ROE达22.3%，已连续6年保持在20%以上。
但上半年，旭辉控股整体毛利率指标由2020年同期的25.6%，下滑至20.7%，对照2020年全年25.1%的水平，也呈现出下滑态势；核心净利润率也由13.9%，降至9.2%。
对于毛利率的下降，林峰表示，“从目前已公布的大多房地产企业的毛利率水平来看，毛利率下降已成为普遍现象。且未来，毛利率水平进一步下降的态势已越发明显。未来，优秀企业的净利率应该在8%-10%之间。具体到旭辉控股，我们一直希望成为超越行业平均数的优秀学生。而在未来行业形势迎来反弹之时，旭辉控股又能保持在行业前列的水平。”
林中则表示，“当前，房地产行业已经不再是一个暴利的行业，行业利润率回落属于正常现象。从长期来看，房地产行业的未来的毛利率在15%-25%，都属于正常的波动情况。我认为，到明年年底，房地产行业的毛利率基本可以见底，因为那个时候2017年、2018年时所投资的房地产项目将基本消耗完。此后，伴随着2019年之后房企一些高质量项目的投资，进入结转并产生收益，到那个时候，行业的利润水平或有回升的机会。”
从业务线来看，来自物业销售的收益为319.39亿元，同比增长64.7%，营收贡献比87%；来自商业板块的租金收入为3.9亿元，同比增长78.7%，主要来自北京五棵松体育馆、西安旭辉中心等综合体的租金贡献。
销售业绩方面，旭辉控股实现合约销售额1362亿，同比增长69%；销售现金回款率超90%。其中，长三角地区销售额占比44.7%；来自住宅项目的销售额占比93.5%。
截止今年前7月，旭辉控股累计实现销售额1570亿元，完成全年2650亿元年度销售目标的60%。据林峰介绍，今年下半年旭辉控股可售货值为2600亿元，全新项目53个，“其中货值超过25亿元的大盘就有10个，未来业绩增长有保障。”
上半年，旭辉控股主动赎回2.47亿美元永续债。目前，旭辉加权融资成本仅5.1%，平均债务账期则拉长至4.6年，一年内到期的债务占比仅17.7%。
“三道红线”指标方面，截止今年6月末，旭辉控股净负债率由2020年末的64%，进一步下降至60.4%；现金短债比为2.7倍，与2020年末持平；剔除预收款的资产负债率降至72.1%，但距离监管要求的小于70%，还有一定差距，划归“黄档企业”。
对此，杨欣表示，旭辉控股的目标是在2021年底实现“三道红线”指标“全绿”。具体而言，旭辉将从四个方面入手：从资产端，将提升经营效率，发挥公司三级管控体系优势，提高投入产出效率，并加快土地周转等；从预收端，将提高去化及回款，旭辉控股要保持回款率在90%左右。
“在负债端，旭辉一直严控负债增幅，优化负债结构。以投资端为例，旭辉一直坚持权益后土地支出占销售比例不超过40%。此外，旭辉也一直坚持保持较快的利润结转，并做好投资物业的经营管理等。”杨欣介绍道。
业绩公告显示，截止今年6月末，旭辉控股土地储备总建筑面积约为5840万平方米，其中应占土地储备建筑面积约为3230万平方米，权益55%。
“目前的行业环境要求，地产商需要进一步提质增效。旭辉控股的土储周期保持在2年左右，未来会进一步加快滚动开发。”此外，针对“两集中”的土地供应政策，林中则透露，旭辉控股一直在继续关注相关政策和走向，并审慎研判。
“多元化业务”也是本次业绩会的一个高频词，林中表示，旭辉控股在做的多元化业务即“地产+”的业务，并不是在分散风险。
“这是旭辉控股对自身核心能力的打造，在资源整合的情况下各业务能对主业形成增效，且每一个业务都是独立化去运作，希望这每一个业务板块未来都能成为相应行业的龙头企业。”林中介绍，旭辉多元化业务的逻辑是：市场化发展、培养能力择机上市。
据旭辉控股官方网站，目前，旭辉的“房地产+”战略中，除房地产主业外，商业触角已延伸至商业管理、物业管理、长租公寓、EPC（住宅产业化）、教育、工程建设和基金管理等领域，形成了房地产+“七小龙”的多元化格局。
具体来看，目前，旭辉控股旗下已有一家物业上市平台即旭辉永升生活服务；长租公寓品牌领寓，聚焦25岁-35岁的新青年租赁业务，目前已在全国10个城市布局，位列长租公寓品牌ToP3；旭辉建管主要为政府、国有企业、个人投资者等提供各类房地产资产委托开发管理服务；旭辉健康则已完成了“医疗+养老”的布局。
在行业研判方面，林中认为，行业正在从增量时代逐步向存量的时代过渡和转化，但这个过渡期可能还是非常长的，可能要10年、20年，但是趋势已经很明确。“房地产行业进入了一个高强度全方位的竞争阶段，资源将向稳健的优秀的大企业集中，未来会出现良币驱逐劣币的现象。”
林中表示，“目前房企都在转变增长方式、加快变革，注重经营效益，注重财务稳健，注重产品服务，注重精益管理，注重可持续发展，加快向数字化企业转型。”
“旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业，旭辉在市场好的时候谨慎，在市场不好的时候积极乐观。”谈及公司发展战略时，林中表示，“旭辉要做强做厚做久，通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展，来达成经营业绩的平稳增长。”
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