原标题：上海崇明地主光明地产扣非首亏，遭投资者质问“是否于心有愧？”
身陷多重困境，光明地产不“光明”。
花朵财经原创
扣非净利润创下19年来首亏，股价创下8年来新低，光明地产的发展之路，似乎并不“光明”。
5月14日，在光明地产的业绩说明会上，针对公司股价持续低迷的表现，投资者发出了系列的灵魂拷问。公司股价被你们搞成这样，你们作何感想？有没有觉得有愧于投资者？以后还打算继续这样下去吗？
面对如此场面，公司放出消息，计划2021年实现营业收入200亿元。不过，这并不代表公司对投资者的承诺，最终能否实现目标，仍存在很大的不确定性。
迅猛扩张带来存货高企后遗症
光明地产前身是成立于1988年的上海农口房地产联合开发经营总公司，后于2015年6月与海博集团完成重组上市，自此公司开启了资产规模上的腾飞。
从2017年开始，光明地产开始积极在市场上攻城略地。2017-2020年，光明地产新增土地储备分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。
然而值得注意的是，在光明地产迅猛扩张的背后，公司土地储备确有增长，但公司却陷入了既不增收也不增利的境地。也就是说，公司此前疯狂的拿地，并未给公司带来实际的营收利润增长。
2020年财报显示，光明地产实现营业收入149.85亿元，同比增长6.49%；扣非净利亏损5.86亿元，同比大幅下降224.26%。而在2017-2020年，公司实现营收同比增速分别为0.14%、-1.53%、-33.59%、6.49%；归母净利润同比增速分别为92.55%、-27.17%、-59.77%、-79.38%。
在公司既不增收也不增利蹊跷的背后，光明地产的业绩主要受到了两方面因素的影响。
其一，光明地产的开发速度未能与拿地速度保持一致，公司存货一直居高不下。2017-2020年，光明地产存货值分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占公司总资产比分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%。
其二，光明地产项目销售冷淡，存货去化持续表现不佳。2017-2020年，光明地产的存货周转天数分别为831.02天、1104.29天、2094.24天、1800.9天。从中可见，公司存货周转天数总体处于高位水平，侧面反映出了公司销量不佳的窘境。
公开资料显示，光明地产有七成以上的土地储备位于长三角，而在上海市占比最多。不过，这些项目主要分布在金山、松江、奉贤等远郊地区，这给公司销售造成了巨大的压力。比如，金山新城的光明金山府于去年9月29日开盘，共计推出617套高层，但最终认筹率仅有3%。
4月24日，光明地产发布计提存货跌价准备的公告。其中仅金山府项目就计提了1.71亿元跌价减值准备金。此外，在本次跌价准备计提中，还包括了多个完工开发项目。由此可见，光明地产未来去库存工作将任重道远。
连踩三道融资新规红线
除此之外，由于早期激增式的疯狂拿地，光明地产的负债端同时也出现了不少的问题。参照监管“三道红线”的融资新规，光明地产已全然踩线，跻身“红档”房企。
2020年，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。可以发现，公司三项指标远超监管融资新规，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的现金短债比小于1。
财报数据显示，2017-2020年光明地产资产负债率分别为79.92%、82.38%、82.30%、83.43%。截至2020年，公司总负债及总资产分别为736亿元、882.2亿元。
值得注意的是，2020年，公司在货币资金仅有93.57亿元，另有16.32亿元货币资金处于受限状态下，公司短期债务高达191.59亿元。也就是说，公司存在近百亿的资金缺口。由此可见，光明地产的资金压力着实不小。
于是公司开始了一轮出售资产回笼资金。2020年10月份，光明地产与当代置业达成战略合作。截至目前，当代置业已收购了光明浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。
4月26日，据上海联合产权交易所披露，光明地产全资孙公司上海东旺房地产有限公司也正在挂牌转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%的股权。
然而可惜的是，在一番操作过后，迄今为止光明地产的资金流动压力，仍未得到缓解。2021年一季报财报显示，公司短期债务又增加到了193.24亿元，而同期货币资金降至75.14亿元，可以发现，公司资金流动压力并不容乐观。
上海大本营收入持续滑坡
资料显示，作为中国房地产开发百强企业，光明地产在房产开发经营中，主要坚持“精耕上海、深耕长三角、选耕省会中心城市”的指导方针。
而截至2020年底，华东地区对公司营收贡献占比最大。2020年，华东地区对公司营收贡献111.82亿元，占公司收入比74.63%。
作为一家起家上海的房地产企业，因光明食品集团拥有上海崇明岛近200平方公里的土储面积，约占整个岛的1/6，光明地产同时被业内称为“崇明地主”。
不过，虽身处经济发达的大上海，能够受惠于斯，但也可能受困于斯。
比如，近年来上海一直以房市调控最严令而闻名于世。从此前执行的5年限购，再到2021年出台的“沪十条”紧箍咒，打击假离婚炒房，购房不足5年对外出售者，全额征收增值税等。
在上海楼市实质性降温的背后，对于坚持深耕上海区域的光明地产而言，无疑是十分致命的。从地区分布来看，2017-2020年，光明地产华东地区营业收入分别为189.14亿元、176.34亿元、84.11亿、111.82亿元，收入总体呈下降趋势。
同期，公司在华东地区的销售毛利率也出现了大跌。2017-2020年，公司华东地区销售毛利率分别为20.77%、32.08%、31.92%、14.91%。与2020年公司在华南地区、华中地区分别高达39.23%、18.84%的销售毛利率相比，公司在华东地区的销售毛利率颓势十分显然。
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