原标题：一场大型冲击即将席卷美国房地产市场
自从2007年主动将房地产泡沫捅破之后，美国监管部门对于房价波动变得极为敏感。引用《财富》杂志高级分析师Linda Parker的话说，那就是“一有些许风吹草动，都会如临大敌”。
数据显示，截至今年7月底，美国拥有超过8000万的有房一族。按照一个家庭大约3.1人的平均数来看，可以满足大约2.5亿人的住房需求。美国的总人口为3.34亿，也就是说，还有大约8300万人是没有属于自己的房子的，分摊到家庭来看，大约还需要2680万套房产。
从这一点上看，美国的房地产市场饱和度并不算高。
那么，为何美国学者近期对于房地产行业为何总是一副“忧心忡忡”的样子呢？
原因很简单，因为他们发现最近三个月房地产库存出现了连续性的大幅上涨：6 月份库存水平上升 8.8%，7 月份上升 10.4%，8月份又上升了15.8%。
细心的朋友会发现，这不仅是在上升，而且上升的幅度还在不断加大。
而在这之前的2020年4月份到2021年4月份之间，美国的房地产库存同比暴跌了56%。
这一切的走势背后，都和一个原因有关，那就是“疫情下政府的救助计划”。
去年3月份开始，美国连续出台了多个经济救援计划，从直接向每位公民发放现金，到为企业提供超低息政府担保贷款，到贷款延期偿还，再到美联储将基准降到接近零。
这一切的一切，都无疑在增加社会的货币供给量，同时让那些因为疫情而减少工作收入的群体较大程度上地保留了可支配现金的留存。
另一方面，因为疫情，人们的户外活动减少，不论是消费还是投资的渠道都受到了极大的限制。这种情况下，不爱存钱的美国人自然一哄而上，扎向了股市和楼市。
去年下半年到今年上半年，美股的火爆相信稍有关注的朋友都有所领略。像“散户打倒华尔街”的“游戏驿站”事件，就是个体投资者疯狂的体现。
当然，作为固定资产第一投资品的楼市，自然也不甘落后。
从上面的图表，我们可以看到，在去年疫情出现之前的几年时间里，美国的房地产库存一直保持在115万套到145万套之间。疫情出现以后，房地产库存一下子从140万套直线下降到了50万套左右的最低点，下降幅度高达280%，直接刷新了40年以来的最少住房库存纪录。
库存的快速减少意味着需求在快速增加，进而意味着房价在上涨。根据房地产研究公司CoreLogic 的数据，过去一年，美国房价中位数上涨了17.2%。
毫无疑问，像这种需求和房价的变动，要说是刚需，外行人都不相信。
拜登当局同样也意识到了这一点。
所以，他们需要降温。
降温的措施也不用多复杂，只需要宣布一点：房贷延期还款计划不再续期。
这一点，在8月初就已经被明确。
所谓的“房贷延期还款计划”，是美国在去年4月份公布的系列救助计划之一，参与者可以在规定的时间内暂停房贷的偿还。这个规定时间本来只是到2020年12月31日，但是后来又得到了两次续期的机会，最新的到期日为今年9月30日。
美国房地产管理协会数据显示，大约有720万的房贷债务人申请了这一计划。到了9月30日的时候，这个数字将全部清零。不过，从6月份开始，就不停有业主将自己的房产出售偿还银行贷款，提前退出房贷延期的行列——这绝对是英明的，因为无偿使用了银行一年半的资金，房价又涨了，这属于无本白赚啊，此时不卖，更待何时。
随着截至期限越来越近，挂牌出售房产的人也越来越多。
《财富》杂志经过调查发现，在720万的房贷延期计划参与者中，大约有170万的业主会选择在恢复还款之前选择出售房产。而在9月份之前，市面上的库存仅仅从4月份的50万增加到了70万。也就是说，在这个月，会有150万的房产将被挂牌出售。届时，挂牌库存将达到220万——这又是一个新的纪录。
市场上的供给量一个月内增加了3倍多，会对价格造成怎样的冲击呢？CoreLogic 经过模型估算，给出的结果是，到今年结束之前，疫情以来美国的房价仅仅只会增长3.2%。
换句话说，在今年的最后一个季度里，美国的房价要回调14%。
一个季度下降14%，除了2007年的次贷危机，在美国的历史上再也找不到这样的冲击力。
至于这个冲击力下，美国房地产市场是否会引起“地震”，Linda Parker持乐观态度，原因是现在美国的房地产泡沫不足以形成行业危机。但这位专家也不否认，这次的冲击肯定是“大型而全面”的。
本文就跟大家分享到这里，欢迎点击关注！
责任编辑：