原标题：【世经研究】银行涉房业务的风险及防范
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一、事件引入
2021年2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，公告透露华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）及下属子公司发生债务逾期,涉及的本息金额为52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。
华夏幸福透露债务逾期的原因是受到宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情的影响。自2020年第四季度至今，华夏幸福到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流为-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张，进而导致出现部分债务未能如期偿还的情况。华夏幸福由于流动性阶段性紧张导致的债务逾期，可能会对公司未来的经营产生较大影响。
同时，在本次债务违约中，多家银行受到影响波及。华夏幸福的债权人和第二大股东的平安资管踩雷最深，其与华夏幸福定下的未来三年业绩的对赌协议，协议约定华夏幸福2020年净利润必须达到171亿元以上，否则须向平安作出现金补偿，从目前情形来看，华夏幸福很可能拿不出现金偿还平安保险。工商银行也是华夏幸福债权人委员会的牵头人之一，给华夏幸福授信高达139亿元，使用额度最高。此外，还有多家大型银行踩雷，截至2019年9月末，银行合计授信约为3795亿元。中国农业银行、邮政储蓄银行、中信银行、兴业银行、中国银行、渤海银行、广州银行、交通银行、民生银行、浦发银行等，均对华夏幸福有一定的授信额度，未来影响还有待时间进一步发酵。但是此次暴露的风险，给常年开展房地产业务包括银行在内的各类金融机构投资者又敲响了一次警钟。
目前，华夏幸福正全力协调各方，积极筹措资金，以尽快解决相关问题，并已经与部分金融机构就展期等达成共识。同时，在地方政府的大力支持下，公司正在制定短中长期综合化解方案，针对公司流动性紧张问题，华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议已召开，确保金融机构债权人形成合力，以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福债务风险，依法维护债权人合法权益。工行河北分行、平安资管等主要债权人表态称，将配合政府、共同推进债务风险化解工作、不抽贷、不断贷，努力实现共赢。
二、银行涉房业务存在的问题
华夏幸福的债务违约，让房地产潜藏的冰山再一次浮现至世人面前。目前涉房业务的问题主要体现在以下几个方面：
（一）各家银行涉房业务占比较高
2020上半年，中国银行新增涉房贷款3500多亿元，其中房地产业贷款1200多亿元，个人住房贷款2300多亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为四大行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。
股份制银行的新增房地产贷款超过30%的较多，招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％。截止到2020年6月30日，平安银行的新增涉房贷款最高，浦发银行其次，随后是招商银行和中信银行。
（二）行业整体债务风险加剧
过去几年，在宽松的融资环境和房价上涨的刺激下，房地产公司依靠大量融资来迅速扩大规模，而债务规模也一直在扩张。房地产债务还款压力急剧上升。但是，从融资的角度看，债券融资没有得到改善，影子银行的监管越来越严格，表内贷款受到资本金和行业政策的限制，再融资的难度上升。
（三）企业分化加剧，授信集中度提升
不管是从融资还是经营能力上，龙头房企都具有更大优势：
1.龙头房企在土地和项目储备、控盘、品牌溢价等方面具有优势，它们具有更强的盈利能力和现金流稳定性；
2.融资能力强。大型房地产公司通常有足够的抵押品，银行给的授信额度也比较多；
3.调控政策下，小型房企无法获取足够的发展机会，纷纷退场。
在这样的行业背景下，大中型房企兼并整合，导致行业集中度不断提高，一定程度上增加了银行授信的集中度。
（四）个别房企信用违约概率增加
从历史上看，房地产企业遇到资金紧张是很普遍的，但是实际上没有多少公司出现信用债违约。房地产企业持有的资产具有较强的变现能力，可以通过以折价出售房屋或项目来解决流动性问题。但是，随着企业之间的差异越来越明显，在融资浪潮过去之后，个别企业的信用违约概率增加。在再融资的不断收紧下，公司项目资产的非标准化程度较高，项目去化难度高（许多小型房地产企业受限于区域房地产市场影响），或者现有资产抵押比例已经很高，影响企业获得流动性的能力，风格激进的中型房地产公司也容易面临融资失控的问题。
三、银行涉房业务相关政策规范及影响
其实，在银行涉房业务方面，相关政府部门早在华夏幸福违约事件“暴雷”前就出台多项政策引导银行业规避金融风险。
（一）房企“三道红线”
2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”：房企扣除预收款项的资产负债率>70%；净负债率>100%；现金短债比<1。根据三项指标的踩线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。
监管部门的意图很明显：降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情以及高企不下的房价，进而避免房企泡沫暴雷。从2019年各家主要房企的三道红线数据来看，部分房企已经处于红色档，而随着政策的实施，预计各家房企的三项指标会有不同程度的好转。
（二）银行涉房业务的“两道红线”
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的动能，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。
《通知》延续了建立长效机制的房地产政策思路，监管亦设置过渡期安排等稳定措施。伴随着监管政策的趋严，预计多家银行加强对涉房融资业务的全面管控，不论是个人房贷业务、房地产开发贷业务，还是相关的债券承销以及理财融资等业务，都将进一步严格准入，加强风险管控。
四、银行涉房业务风险防控
（一）加强内部管理，防范风险
做好贷款前调查，及时分析贷款对象的经验能力和面临的风险，并采取风险防范措施。同时，加强对房地产企业的日常检查，每家公司建立独立的贷款管理账目，并实现实时监控，确保贷款用途的真实性和合法性。尤其是要严守系统性风险发生的底线，如实反映不良贷款情况。并合理控制银行涉房业务增速，防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域之中。
（二）进行客户跟踪，谨防资金断裂
对房地产企业开发贷款实行名单式管理，密切关注信用等级较低的贷款。同时，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查，提高抵押标准，把握贷款的动态控制。并着重于加强对房地产公司的动态跟踪，重点关注公司业务战略布局、融资规模、结构及成本的变化情况。要特别注意近年依靠外部融资、特别是高成本渠道融资而实现规模快速扩张的房地产企业资金链风险，适时调整合作方案和用信额度。
（三）关注市场动态，及时防范风险
在各银行以及金融机构之间，共享各房地产企业风险信息，通过内部交流、合作等方式让房地产企业的风险能及时暴露。同时，银行应密切关注国家宏观调控政策和经济大环境对于房地产市场的影响，特别需要关注房地产企业抵押物的市场价值变动情况；尤其需要关注土地供应及管制、房地产金融政策、经济适用房以及货币化分房政策等方面政策，适时制定风险防范策略，及时有效防范风险。
（四）建立预警系统，预防未来风险
建立合理有效的住房贷款预警系统，有效控制风险。明确发放目标和范围并确立风险所处环境，并对风险形成原因进行分析，寻找防范风险的决策。要能准确及时的进行预防，控制风险扩大化。一是要商业银行要充分、准确、简单、有效地披露交叉金融产品信息和揭示风险。二是要完善流动性风险管理，将商业银行可能涉及民营房地产企业的交叉金融融资业务等纳入流动性风险监测范围。
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