原标题：到位资金与开发投资减速，同比分别降至14.8%和10.9%（2021年1-8月）丨月读数据【第47期】
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01
8月销售面积同比下降18.7%
累计销售金额与面积同比或继续放缓
1-8月全国商品房销售金额与面积保持增长，同时增速继续放缓。其中，商品房销售金额合计11.9万亿元，同比增长22.8%，增速较1-7月收窄7.9个百分点；销售面积合计11.4亿平米，同比增长15.9%，增速较1-7月收窄5.6个百分点。
8月单月销售面积以及金额同处于全年的低位。单月销售金额为1.26万亿元，同比下降18.7%；销售面积为1.25亿平米，同比下降15.6%。我们认为单月表现不及2020年同期主要有以下原因：一是地产调控政策仍在不断加码，并且由高能级城市向低能级城市蔓延，这有助于抑制投资性需求，同时也将降低成交；二是房地产贷款集中度管理政策效果显现，银行贷款额度紧张造成按揭周期拉长，网签“受限”或“推迟”。
全年来看，热点城市仍然可能出台调控政策，同时个人住房贷款额度紧张下造成的按揭周期延长等也将会继续作用于住宅市场，此外，部分城市出台了“限跌”政策，这可能会导致房企降价促销举措难以开展。这意味着累计成交面积与金额增速可能会继续放缓。
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02
土地购置面积低于2020年同期
房地产开发投资减速
01
● 第二轮集中供地启动可能改善土地购置面积与成交价款增速
在土地端，前8个月的土地购置面积与成交价款都低于2020年同期水平。土地成交价款方面，1-8月土地成交价款合计6647亿元，同比下降6.2%。4月起，随着第一轮集中供地结束，土地成交价款同比增速不断修复。截至8月，同比虽然仍为负数，但是已经由1-4月同比下降29.2%恢复至下降6.2%。土地购置面积方面，1-8月累计土地购置面积为10733万平米，同比下降10.2%。
由于第一轮集中供地时，部分城市土地市场较热，因此，多个城市出于优化土拍规则的目的，将原本8月开始的第二轮集中供地延期至9月。预计9月起，累计土地购置面积和成交价款同比增速可能因第二轮集中供地到来而转向上行。
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02
● 土地投资力度减弱可能是影响新开工的关键因素
1-8月新开工面积也不及2020年同期。前八个月新开工面积合计13.6亿平米，同比下降3.2%。此外，单月新开工面积自4月起均为负增长，其中8月新开工面积增加1.7亿平米，同比下降16.8%。
当下不仅地产行业融资渠道呈收紧趋势，而且三道红线等政策限制了房企的融资增速。作为资金密集型行业，融资受限将促使房企更加依赖于销售回款，因此，房企为了加快预售，新开工意愿可能较为强烈。前文提到，截至8月累计土地购置面积同比下降，这意味着新增土地储备减少。因此，新增土地资源同比下降可能是导致新开工同比减少直接原因。
总而言之，我们认为在降杠杆的大环境下，房企出于抢收回款的目的，将会加快新开工。但是在降杠杆的过程中，企业也会降低土地投资力度。因此，新开工意愿仍然强烈，但是土地成交降低导致新开工能力不足，最终造成新开工面积短期内同比下滑。
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03
● 降杠杆导向下开发投资增速短期承压
1-8月房地产开发投资合计9.8万亿元，但是累计房地产开发投资增速和单月增速都呈放缓趋势。其中1-8月房地产开发投资同比增长10.9%，较1-7月降低1.8个百分点，而8月单月开发投资为1.3万亿元，同比仅增长0.3%，较7月降低1.1个百分点。
我们认为可以从三个角度看房地产开发投资及其增速。一是房地产行业的占位早已发生改变，已经由原来的“经济助推器”转变为“经济稳定器+产业载体”，因此难以有政策方面的红利支撑房地产开发投资增长。二是土地成交价款是开发投资的一部分，而土地购置面积及土地成交价款同比下降，将会传导至开发投资，导致开发投资驱动力不足。三是地产行业融资环境偏紧，同时房企又处在降杆杆的阶段，因此，进入房地产开发的资金量可能会削减。
综合来看，房地产作为宏观经济中的高权重行业，仍然会是支撑经济增长的关键因素，但是在房住不炒的调控基调下，结合着三道红线驱动房企降杠杆，这将导致房地产开发投资短期承压，增速放缓。
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03
房地产开发企业到位资金同比放缓
关键在于房地产行业融资减速
“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”在2021年被广泛讨论，而这两大关键词传达的核心信息是地产融资收紧，并且房地产开发企业到位资金数据可以直接佐证以上观点。
虽然1-8月房地产开发企业的到位资金同比增长14.8%，但是这一数据增速也在放缓。而且从其构成项来看，与房地产开发商外部融资相关的构成项或同比负增长或增速放缓，企业经营所得款项如果与融资相关，其增速也在收窄。具体来看，国内贷款、利用外资同比均为负数，自筹资金同比增速放缓至9.3%，个人按揭贷款同比增速放缓至13.4%。
1-8月房地产开发企业到位资金数据说明用于房地产开发的资金，如果涉及外部融资的，无论是企业的融资行为，还是客户的融资行为，在调控以及执行方面都较为严格。进一步看，这也论证了前文的一个观点，即房地产行业融资正在收紧，影响了房地产开发投资规模及增速。
2021年1-8月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
- 国内贷款16918亿元，同比下降6.1%；
- 利用外资53亿元，同比下降47.5%；
- 自筹资金40773亿元，同比增长9.3%；
- 定金及预收款50997亿元，同比增长31.3%；
- 个人按揭贷款21490亿元，同比增长13.4%。
04
M2-M1剪刀差继续扩大
M2同比较7月下降0.1个百分点
8月末，M2余额231.23万亿元，同比增长8.2%；M1余额62.67万亿元，同比增长4.2%；M0余额8.51万亿元，同比增长6.3%。8月M2同比增速较7月末下降0.1个百分点，M1同比增速较7月末下降0.7个百分点。
截至8月末人民币存款余额为226.85亿元，同比增长8.3%，增速较7月末下降0.3个百分点。从增量来看，8月人民币存款增加1.37万亿元，但是同比去年少增加5672亿元，因此，人民币存款以及M2同比增速下降。进一步从构成项来看，住户存款增加3338亿元，较2020年同期少增635亿元；非金融企业存款增加5608亿元，较2020年同期少增1883亿元；财政性存款增加1724亿元，较2020年同期少增3615亿元；非银行业金融机构存款增加993亿元，而2020年同期为减少2612亿元，故较上年同期增加了3605亿元。因此，从构成来看，住户、非金融企业以及财政性存款均增量均少于2020年同期，造成了人民币存款余额同比增速放缓。
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