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消息若真，等于给房地产市场划了三个红线：1，剔除预收款后的资产负债率大于70%；2，净负债率大于100%；3，现金短债比小于1倍。

这对自去年以来，国内融资被收紧，大肆发行海外债券的房企来讲并不是什么好事。虽然政策是调控楼市，但未必有好的效果。

房企融资势必再次收紧。本来央行的二季度数据就显示融资房企大幅下滑（比去年同期低了20%左右）。但同期的海外发债创新高。

中指院数据，7月房地产信用债发行规模642亿，同比增长29.1%，环比增长86.1%。规模大不说，利率也创新高，白便宜了外人。

这说明什么？

说明，房地产的潜在风险是在增加的。毕竟欠的钱一定是要还的，这利率这么高，等到还的时候就是风险。所以，市场传出将“控制房地产企业有息债务”，不无道理。无风不起浪，估计八九不离十。

科普下无息债券与有息债券，就是借的钱一个不需要还利息，一个需要还利息。

既然潜在的风险增加了，监管下，这不是好事吗？怎么成坏消息了？

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不得不打击，挡路了

房地产是典型的高负债、资金密集型行业，现金流是房企的生命线。国内融资的渠道被断，只能发海外的，融不到钱，就可能倒闭。

所以，哪怕利率高一点的，无法在国内获得融资的就只能捏鼻子认了。

从中房研协数据看，2020下半年债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约5588亿元，同增58%。并且今年发行速度大增。

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图片21金融，数据WIND

万科2020年到期的债务最高，达600多亿。但是万科是不太需要担心的。万科绝对是国内最不愁贷不到款的房企之一，这没毛病。

虽然有影响，但问题不大。更需要担心的是一些关系没那么强的房企，民企。如果有息债券也被限制，可能他们借款的成本也会增加。

注意一点，推高房价的主要原因是拿地推高地价，以及房企成本转移。

而中小房企并不是推高房价的主要推手，无他，财力上也不允许啊。

所以，看似融资收窄，拿地需求、融资需求会短期内降温。但实际上大企业，受融资收紧的影响不大。而占据房地产市场大头的恰恰是龙头。

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所以，降房价的关键不在于融资收紧，收紧融资只是为了降风险，稳楼市。这样一来，这对楼市而言，即使不是坏消息也算不上好消息。

当然，虽然房价整体没怎么降，但房价上涨的速度确实降下来了。

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慢“楼”（牛），初现

涨速下降，这得益于政策上的定位。我们目前官方对楼市的定义，对楼市是偏消极的，认为楼市目前的状态已经危及了金融安全。

郭最新发布的一个文章中，三次提到房地产，并且定义：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。金融化泡沫化势头被遏制。

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官网

在过去两三个月里，郭也常常给楼市泼凉水。他认为房地产出现了泡沫，而且“房地产泡沫”跟影子银行、地方隐性债务、P2P一起交织，构成了较大风险。这是中国官方高层次官员首次直言。

把房地产泡沫说成“威胁金融安全的最大灰犀牛”，可见监管层深深的忧虑。

如果再加上上面报道的官方给房企划了三条红线，控制房企的债务率。可见官方实际上是开始处理楼市过度宽松带来的弊端了。

虽然如此，但在新一轮的“宽松”中，市场的自发行为还是带来了一些新的问题。每一次的宽松，带给市场的就是局部楼市的出头。

这种市场自发追逐利益的行为，无可避免。所以在新一轮央行给温暖中，官方同步开始给楼市“泼冷水”。其实是为避免资金流入楼市。

8月17日，央行公告称，开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作。

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央行官网

如此同步，说明什么？

说明监管层开始关注“新一轮资产泡沫”了。所以，房地产宏观政策维持紧绷，仍将是大概率事件。向楼市泼冷水也会是常规化操作。

所以，看待2020年之后的楼市，我们必须正视政策上对楼市的定位。

1、商品房成交量和价格持续走稳，不会大涨大跌是关键；

2、土地市场持续分化，旱的旱死，涝旳涝死是最佳写照；

3、房企融资“好日子”难持久，融资收紧是下半场大趋势。

这些定位带来的楼市格局，就是主流区域的房价不会跌，但会是慢牛。我感觉吧，还是因为楼市确实威胁到了金融安全，而金融市场又是现在我们的重中之重。所以，才有了打击楼市保金融市场的行为。其实就是政策需要，还是那个政策市。