原标题：中南建设打响“防三高”持久战 2021年上半年营收稳增近三成、降杠杆成效明显
中南集团总部大楼
“去年7月份开始‘三限两控’，融资收紧，按揭吃紧，销售市场疲软，能完成这样的业绩我还是满意的。”在8月27日举行的2021年中期业绩交流会上，中南建设董事长陈锦石对公司半年度成绩表示了肯定。
过去五年，中南建设在董事、总经理陈昱含的带领下公司销售从200亿元规模发展到超过2200亿元左右，陈锦石认为这是一个很大的转变，实实在在为中南的发展奠定了良好基础。
但随着行业转型以及政策调控进入深度期，中南建设以“建筑+地产”双主业联合驱动，在2018年成功晋级千亿梯队之后，公司的发展策略也发生了变化。
在陈昱含看来，随着行业规模增量逐步见顶，未来的存量竞争将主要取决于两点：一是经营稳健和安全，二是运营效率、产品品质和管理精度的内功。
在这样的经营导向下，今年上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%；公司营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；期内实现净利润20.3亿元，归母净利润17.5亿元。不仅如此，公司继续坚定去杠杆，三道红线指标持续优化，负债规模下降的同时，债务结构也同步改善，企业经营安全稳步提升。
对于未来长期发展，陈昱含表示，审慎经营是首要原则。如果用“三高（高血压、高血糖、高血脂）”来比喻目前房地产发展中存在的流动性、杠杆和规模、利润率的问题，那么中南则正在进行一场“防三高”的持久战。
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改善债务 持续降杠杆
南通CBD
在陈昱含的“三高论”中，“高血糖”说的是杠杆和规模。其表示，对房企来说，三道红线就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以中南要坚定去杠杆，在增速上保持一定弹性，加速实现三线全绿。
目前，按照国家三道红线的标准，中南建设暂列黄档。具体来看，截至2021年6月末，中南建设净负债率95.27%，较年初降低两个百分点；剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点；扣除受限资金后的现金短债比为1.03倍。值得一提的是，公司总负债中有超过40%为基本没有偿付风险的合同负债，剔除该部分负债之后的负债率为51.45%，较2020年末下降1.60个百分点，在行业保持低位。
不难发现，目前中南建设仅有剔除预收款后的资产负债率仍未达标，在陈昱含看来，这一指标也是三道红线指标中最难的，但公司管理层也表示，将持续增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，希望到明年的时候能够争取实现三道红线全部绿档。
上半年，中南建设的债务结构也持续优化。公司在报告期内积极调整长短债务比例，其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值为27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。
陈昱含表示，中南建设是非债务性驱动公司，在过去的发展中，公司始终坚持不依赖有息负债的发展模式，这也是中南长期以来的特色之一，因此截至上半年末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息资产负债率20.58%，较年初下降1.66个百分点。
降杠杆的同时，中南也在不断增厚现金流，为平衡债务风险提供坚实基础。今年上半年，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。
“我们到年末现金流还会维持投资发展和负债控制的紧平衡。”在公司董事、副总经理兼财务总监辛琦看来，降低负债、管控好现金流已经成为了房企的主旋律，对中南而言到年底经营性现金流量净额仍然要是正的，未来发展还是需要有一定的投资，但负债持续下降是主旋律。
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高质量运营下实现利润目标
中南府系江心洲璞境
在业绩会上，陈昱含将“高血脂”比喻成房企的利润问题。
“就像一个人，如果长期肥胖、肌肉流失，健康必然每况愈下。目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现，考虑到政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中和要求、上游原材料价格上涨等多重因素，行业利润率长期仍不容乐观。”陈昱含说道。
从标杆房企的利润表现来看也印证了上述观点。今年上半年，多数房企毛利率普遍下滑，有业内人士指出，房地产行业的暴利时代已不复返，未来房企能够维持15%-20%的毛利率已经是优秀水平。
在这种行业背景下，中南建设今年上半年房地产业务毛利率19.06%，同比仅下降0.34个百分点，实现归属上市公司股东净利润17.5亿元，虽然同比有所下降，但综合过去几年的利润表现来看，三年复合增长率已达到17.5%。
在业绩会上，中南的管理层也直面问题，陈昱含表示，在调控升级以及公司结算资源影响下难以实现利润目标，但公司会尽最大努力交出最好的业绩水平。
长期来看，为了应对行业利润下行，陈昱含也为中南提出“减肥增肌练内功”的解决办法，即通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。
今年上半年，22城集中供地政策出台，从第一轮集中供地结果来看，部分城市地价依然高居不下，拿地房企面临利润微薄甚至亏损的风险，而中南则是坚持了自己的投资节奏，关注集中供地城市的机会，但更多发挥在非集中供地城市腾挪空间的优势。
今年上半年中南建设共新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%,新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%，新增资源40%位于长三角核心城市群。
总体来说，中南上半年新增项目在货地比方面表现更好，这也为公司未来盈利留有弹性空间。
陈昱含认为，行业竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，此时更讲究配速和自我节奏。在未来的经营观上中南将审慎经营防至第一位，在平衡的前提下抓住机遇，理性投资，通过轮动的布局、合理的下沉、规避掉热点，确保货地比。
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争取合理的规模增速
中南建筑承建宁波大学慈溪校区
在解决好流动性、杠杆、利润等问题后，销售规模仍然是房地产企业的基本盘。
今年上半年，中南的房地产业务保持稳健增长，销售金额和销售面积均实现双位数增长。其中，1-6月实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。
在销售构成中，中南多年来深耕的长三角地区一直是业绩贡献的最大主力，报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。
在今年年初业绩会上，陈昱含表示，中南建设将抓住经营窗口期，多销售、多回款、强融资，预计年度销售规模增长10%左右。
但计划总赶不上变化。据机构数据统计，今年七月，全国房地产企业单月销售同比下降了7.1%，这也是近年来房企销售首次出现大幅下滑。
在中南管理层看来，原因与调控升级和疫情影响相关。
“中南7月份销售业绩是177亿元，总体相对来说表现得比较稳定。但是基于调控不断趋严和疫情的不可控性，尤其是这一波疫情主要集中在江苏这一块，接下来的销售也存在很大不确定性。”陈昱含也坦言，在这样的市场 环境下，要实现全年10%销售增长确实存在压力，但中南也会争取合理的规模增速。
陈昱含曾说，中南建设正在从成长性公司转变为稳定发展的企业，这也意味着规模扩张已经不是中南发展的唯一追求，规模增速和经营质量有效平衡才能使得公司达到长期可持续发展。
未来，中南建设也将继续深化长期主义战略观。正如陈锦石所言“目前是房地产的冬天，但冬天也是有希望的”。中南建设将在拥护宏观政策导向、强化调控下的发展定力的同时，实现稳健经营和高效管理，持续为社会贡献更多价值。
流程编辑：刘亚
审读：戴士潮
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