【财经秘书】房地产行业情报

原标题：【财经秘书】房地产行业情报

导读：

成熟市场中，REITs因其投资门槛低、收益稳定、分散投资组合风险、流动性较高等优点受到资金追捧，但因为目前我国REITs市场发展还未完善，很多人对REITs也不甚了解，那么房产君在近几期情报中详细介绍REITs的起源、现状、趋势等内容，感兴趣的朋友欢迎订阅关注我们。

政策监管

1、《农村集体土地价格评估技术指引》于4月22日正式发布实施

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中房研协：适用范围为城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地；在地价内涵界定部分重点明确了权利特征、市场特征和年期特征等内容。

财秘认为：此次《技术指引》对农村集体土地入市定价相关问题做出规范，即是对集体用地入市定价问题进行明确，旨在通过构建全方位、全流程、全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，对促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略具有积极意义。

2、海南实行点状供地：最多30亩，不能用来建私家庄园

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海南省自然资源和规划厅：发布《关于实施点状用地制度的意见》，建立更加灵活、更加精细的土地利用制度。其中，挖山填湖(海)、削峰填谷等破坏生态环境的项目；商品住宅、私家庄园、私人别墅等房地产和变相发展房地产的项目，不得纳入点状用地范围。

财秘认为：《意见》明确，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开供应项目用地的，应当按规定在海南省统一土地交易市场进行。委托实施土地交易活动的，土地服务费按单个项目收取，最高不得超过10万元。

3、《北京市装配式建筑、绿色建筑、绿色生态示范区项目市级奖励资金管理暂行办法》发布

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中房研协：对装配式建筑项目、绿色建筑项目、绿色生态示范区项目给予财政奖励。已享受奖励资金的装配式建筑项目，又取得二星级、三星级绿色建筑运行标识的，分别再给予30元/平方米、60元/平方米的奖励资金，单个项目再奖励资金最高不超过500万元。

财秘认为：近些年来，政府高度重视发展装配式建筑和绿色建筑。在地方层面，据不完全统计，截至目前，全国已超30个省市出台了关于推进装配式建筑或绿色建筑发展的政策文件。装配式建筑和绿色建筑俨然成为未来建筑的主流发展方向，这也意味着对建筑企业、房地产开发企业有了更高的要求，企业能否把握住这一契机对于企业能否实现可持续发展具有重要意义。

行业热点

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1、我国居民的住房拥有情况相对均衡

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央行：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。和美国相比，我国居民家庭住房资产比重偏高，高于美国居民家庭28.5个百分点。

财秘认为：北京工体项目于2006年建成，位于北京市东城区工人体育场西路三号，地上建筑面积为2.76万平方米，地块规划用途为商住用地，包括公寓、商业、办公等多种业态。据悉该资产的成交金额在12亿元左右，成交单价约为4.35万/㎡。

2、时隔一个月，房企再发美元债

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时代中国公告：拟发行2亿美元优先票据，票面利率6.0%。公告称，票据计划于港交所上市发行，所得款项净额将用于一般企业用途。2020年3月27日，新湖中宝发行一笔2.25亿美元规模，利率11%的美元票据，此后再无房企公告发行美元优先票据。

财秘认为：短期来看，地产美元债发行难度依旧较大，市场发行量仍将维持低位，考虑到4月为债券到期小高峰，房企在境内融资态度料保持积极。

3、人民币房地产贷款余额连续20个月回落

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央行：2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。

财秘认为：2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。

4、新湖中宝以30.69亿港元入股绿城中国

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绿城中国公告：新湖中宝拟以现金30.685亿港元认购公司3.23亿股H股股份，每股作价9.5港元。交易完成后，新湖中宝将占绿城中国总股份数的12.95%，成为继中交地产、九龙仓之后的第三大股东。

财秘认为：据了解，新湖中宝和绿城均为浙系房企，总部都在杭州，双方也是合作多年的伙伴。早在2011年，新湖物业向绿城物业转让新湖物业的40%股权，新湖物业更名为新湖绿城物业。近年来，新湖中宝转型不畅，面临着较大的偿债压力。绿城中国则担当起了“白武士”的角色，多次接盘新湖中宝的项目。此前，新湖中宝已向绿城出售了上海、沈阳等多个地产项目的35%股权。4月21日，新湖中宝又向绿城转让了浙江启智100%的股权、南通新湖50%的股权。

5、中国重汽地产资产包48亿元售出，碧桂园接盘

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山东产权交易中心：截止4月24日，中国重汽地产100%国有产权及50.666亿元债权转让项目挂牌公告期满，公告期间，有一家意向受让方到中心办理了受让登记。据悉，碧桂园即是该项目“唯一意向受让方”，目前正在按交易中心要求以协议转让方式完成最终交易。

6、中海晟融摘北京工体项目，并以40%股权引进世茂

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中国网地产：中海晟融于近日成功发起设立主动管理型基金，收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目。同时，中海晟融也已与世茂集团达成合作，中海晟融向世茂集团合计转让其持有的北京工体项目公司40%权益，双方后续将携手操盘，对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

7、恒大、华发分别成为珠海北街村、鱼林村旧改项目前期合作企业

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珠海特区报：4月27日公示，恒大集团介入北街村旧村更新，而华发则拿下鱼林村前锋组。于今年3月，恒大集团已介入位于珠海的洪湾村旧改项目。

8、万科联合深铁51.8亿竞得佛山南海香港城地块

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观点地产网：4月27日，佛山南海三山新城17.8万㎡香港城地块入市出让，最终万科联合深铁竞得该地块，总成交价51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元）。该地块位于三山新城核心位置，与广州南站相距约5公里，未来地块将打造为“香港城”项目。

财秘认为：据了解，香港城将打造为高品质低碳示范新城，地块临近的季华实验室，为广东省委、省政府启动的首批4家广东省实验室之一。首期5年建设期投入总经费不低于55亿元。片区内在建番海大桥，预计2021年6元竣工，未来从佛山通过番海大桥，约15分钟可到达广州南站。

9、招商蛇口43.07亿元竞得上海市青浦区一宗居住用地，溢价率12.84%

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中国网地产：4月27日，上海市青浦区成功出让一宗居住用地。最终，招商蛇口以43.07亿元竞得青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块，楼面价23559元/㎡，溢价率12.84%。

每日专题

类REITs的积极意义的不足

类REITs相对公募REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面，仍然存在诸多差距。

从产品设计的角度看，类REITs由于受到诸多税务、法律法规条款的限制，结构颇为复杂，不同产品结构不完全相同，标准化程度较低。由于缺少量身定做的税收条款，类REITs在设立阶段会因为资产重组产生额外的土地增值税、企业所得税、增值税及附加等负担，运营阶段不仅需要承担相对个人不动产持有者更高的增值税及附加、房产税和企业所得税，还存在SPV端和投资者端双重征税的问题，税收负担较重。发行环节重增信措施而轻底层资产，债券属性较强，权益属性较弱。

从底层资产的角度看，类REITs通常具有到期期限，需要考虑退出问题，与不动产较长的投资周期不一定匹配。底层资产在存续期内无法周转，不能体现主动投资的特性，对不动产持有人而言更类似于基于特定项目创设的融资工具。

从投资者的角度出发，类REITs通常为面向合格投资者的私募产品，投资者准入门槛较高、流动性较低，注定是一个偏小众的投资产品。缺乏信息披露规范，加之结构复杂，整体透明度较低。

图表1：类REITs与标准化公募REITs仍然存在明显差距