原标题：股市分析：我对中国房地产业的理解
目前，资本市场对银行和地产极度不看好，给的估值基本是破产价。作为房地产行业里从业二十一年的搬砖苦力，我来说说自己对房地产行业的一些个人理解
（一）开发商是不是就是穷凶极恶，贪得无厌，黑心烂肝？
在国内，由于种种原因，房地产开发企业被一个词语代替：黑心开发商，仿佛做房地产开发的企业、老板和员工都是一群穷凶极恶、贪得无厌、黑心烂肝的人，甚至出去别人问我是做什么的，我有时都回避说自己做房地产开发的，一般都是说工地搬砖的。
其实企业都是为了现金流和利润而生的，你用道德去评判，我就不知道说什么好了。我只能说，哪个行业都会有这样那样的问题，奶粉有三聚氰胺，医药有假疫苗，白酒有塑化剂，猪肉有瘦肉精，房地产有楼脆脆楼歪歪，但这些都是个例，而不是整个行业的普遍现象。
房地产开发的各个环节，都处于政府监管之下。土地是国有的，不管你是招拍挂还是收并购，都不是开发商想怎么样就怎么样。每一块土地都是国有，每块地都绑定有土地性质和用地指标，是商业用地还是住宅用地，或者商住两用各占百分之多少，建筑面积多少，容积率多少，限高多少，退红线多少，车位必须配多少，绿化率不低于多少，这些指标都在拿地时就规定死了。并不是开发商想盖多高房子就能盖多高，想盖多少就盖多少，在你发牢骚说房子太密、房子太高时，你应该去找规定土地性质和指标的人去抱怨更合适。
2004年时候，某城市二环的土地容积率基本是1.2和1.5左右，可以盖低密度的别墅洋房，到了2010年，这附近出让的土地容积率已经在3-4了。2017年，这个地方容积率竟然到了5.0甚至极端的7.0，盖出来的都是45层以上的超高层，我说什么好呢？有个词叫“提高土地开发强度”，你懂得，同样一块地，容积率越高，卖的钱就越多嘛，哈哈。
每个开发商在拿地前，都会进行投资测算，我在块地做什么样的产品，卖什么样的价格，成本多少，利润几何，资金来源，融资成本，都要进行评估和测算，满足公司的投资收益标准，才会去拿这块地。当然不排除为了进入一个市场，高价拿地不赚钱甚至稍微亏点的这种策略，或者同城市多项目运作策略性拿地的情况。
拿了地，开始进行方案设计和规划手续报批，同时也进行土地证等证件手续办理，方案指标规划部门要上专家会，教育、交通、航空、消防、园林等N个部门要进行协审并提出意见，修改完成上局会甚至市长会审批，完后公示方可实施。施工图除了符合国家建筑相关繁杂的规范及标准，还要进行图纸审查。
完后招投标、施工许可手续办理，才能开始施工，这个每个环节和过程都要受建设行政主管部门审批和监督，包括桩基验收、基础验收、中间结构验收、主体结构验收等等。达到规定的形象进度，才能找房管局办理预售许可证证进行房屋销售，而预售许可证把房屋销售价格已经规定死，这就是所谓的限价。
那么问题来了，土地你拍卖我价高者得，比如我楼面价2万一平拍的土地，现在拿地大半年后我达到预售形象进度，去办理预售许可证，你告诉我预售价只能批1.8万，批2万我可能就会挨处分，因为限价是从上而下一刀切必须达成的。你别怀疑这是故事，我说的是真实案例。土地就要2万，我不算融资成本，钱是天上掉下来的没成本，那建筑安装、门窗、公共部位装修、电梯、景观绿化、消防、电力、自来水、燃气、雨污管网道路等等，这些怎么样也要三四千吧，还不算开发过程中各种规费，我现在就算卖2.5万也亏钱，我拿地时计划是卖2.8万起的，你现在备案价给我算1.8万也好2万也好，我怎么活？那就只有卖精装房了，我这房毛坯不卖，绑定5000元一平米精装修，实际装修成本可能也就2000块，然后一平米再给你绑3000元家电包，这样房价到2.8万了，不说赚多少，起码不亏钱了。
限购也好，限价也罢，只能暂时压制需求，而不能解决需求。如何解决需求？应该是充分市场化，让定价机制去发挥作用，盖房子卖有利润，那就会自然增大供应，供应增大了，价格自然就平抑下来。
然而，我们是土地国有，每年投放多少土地市场说了不算，然后呢，就没有然后了，此处省略一万字。
房子建的差不多了，各种专项验收开始，防雷验收，节能验收，环保验收，消防验收，规划验收，绿化验收，自来水、供电、燃气验收，房屋竣工验收等，累的你褪掉一层皮后，才能交房给小业主，业主收房后，这个房地产项目才算完成，当然后面还有物业服务和质量维保的事，就不赘述了。
总之，房地产行业，也是众多行业之一，企业的使命就是现金流和利润，赚钱的同时当然也满足并解决了大家的居住问题。没有利润甚至亏着钱帮大家盖房子，这种事想都不要想，因为这天底下没有免费的午餐。
别的行业，不比房地产行业更道德。国内房地产行业里，有一批企业和老板，是有情怀和责任心的，甚至有社会使命感，我个人比较认可的几个人，比如王石、宋卫平、吴亚军等。
这个行业三十年了，故事很多，这个话题到此打住，否则可以讲一年。
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