原标题：对话标普全球市场｜张锦成：2020楼市调控未缺席，却不再是全国一盘棋
在全球疫情的大背景下，地产商处境如何？楼市成交发展有何机会和威胁？政府对未来楼市、楼价是否有干预措施？让我们一起聆听美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成观点。
Q、中国十大地产商的总净收入于2020年上半年跌至3年新低。现今国内已开始从新冠肺炎疫情中恢复，您认为2020年下半年的十大地产商总净收入会否改善？有什么因素会影响其改善进度？
张锦成：下半年将有一定改善，跟上半年相比幅度会比较大，但与往年相比就不会太明显。
一方面，内地的新冠肺炎疫情控制得很好，但经济还是受到损害，购房者入市谨慎，导致上半年的房屋销售量出现负增长。但从月度数据看，全国商品房的销售面积及销售金额的月度跌幅逐月缩小，预计头部企业的销售情况也渐入佳境，总净收入逐步增加。
另一方面，8月20日央行联合住建部召集房地产公司面谈，重点关注房企融资的“三条红线”，从金融端为房企降杠杆，防止资金从供给端流入房地产。而目前，内地地产商高负债、高杠杆是常态，要想在短期内降低杠杆率是比较难的事情，而快速回笼资金需依靠降价促销等方式进行，这样将在一定程度上对总净收的快速增长造成困难。
因此，地产商在2020年下半年面临的处境仍然不容乐观，再加上行业在今年的分化变得更加明显，地产商总净收入的变化充满不确定性。
Q、大部份地产商上半年的表现相对疲弱，是因为新冠肺炎疫情拖累物业销售量及销售金额。经过针对疫情的调整后，您认为下半年的物业销售量及销售金额会改善吗？
张锦成：从月度数据看，全国商品房的销售面积及销售金额的月度跌幅逐月缩小，到了8月份，全国商品房销售面积的同比跌幅已缩窄至3.3%，而全国商品房销售金额同比变幅由负转正，为上升1.6%。四季度的销售旺季，房地产市场的整体发展未有转向的变化，因此可以预计下半年，全国的销售面积及销售金额均比上半年有明显的改善。
Q、十大地产商的2020年上半年总净收入仍比2017年上半年高，政府为了避免楼市泡沫爆破，实施了抑压楼价的措施。对此您有何看法？
张锦成：2017年上半年，全国多个城市楼市的成交量及成交价格过快增长，为了平稳楼价、保证房地产市场健康发展，政府才出台较为严厉的楼市调控措施，市场并不存在泡沫爆破的说法。而到了2020年上半年，在“因城施策”的调控总思想指导下，部分楼市增速过快的城市，同样出台了进一步收紧楼市调控的政策，因此原理上跟2017年一致。
但是，经过了3年的发展，头部企业的市占率已扩大，因此2020年上半年总净收高过2017年也是非常正常的情况。
Q、为了保持上半年楼市及楼价稳定，政府实施了什么干预措施？未来楼市及楼价需要什么干预措施吗？
张锦成：2020年上半年，坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。2020年全国“两会”上，《政府工作报告》再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”虽然与历年相比，今年政府工作报告对房地产市场的表述只有短短38个字，也没提“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等内容，但“房住不炒”的定位是不变的，因此即使在疫情影响下，楼市调控依然没有缺席，只是不再是全国一盘棋。
另外，我们预期未来的楼市调控方向，更多会采用金融手段进行干预，并不会采取强硬的行政措施。
Q、大部份地产商在上半年均把侧重点放在捱过新冠肺炎疫情上。现时疫情大致过去，市民的购买力及投资步伐均开始恢复，地产商应如何制定策略，以改善增长及提高盈利？
张锦成：虽然购买力及投资步伐已开始恢复，但预计下半年整体上将是供大于求的局面，如何抓住销售机会对于企来说是重大的挑战，地产商应尽可能加快项目入市节奏，在狠抓项目品质的同时，对价格进行适当调整以加快资金的回笼速度，确保未来资金的持续性操作。
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