原标题：典当行同祥金融:去年发放6.6亿房贷,两房企贡献2成收入|搜狐财经拆解IPO第17期
出品 | 搜狐财经
作者 | 史额黎
近日，港交所披露了河北典当贷款公司——同祥金融的招股书。该公司接受公司股权、机动车、商品性质的冰箱、名表名包、珠宝字画等多种典当品，但其大部分收入均与房地产相关，2020年房地产相关收入占经营收入总额的比例达到86.5%。
同祥金融的主要收入来自于房地产典当贷款。2020年，其新增房地产贷款6.63亿元，房地产抵押总值增长至24亿元。凭借2.11%的平均整体每月贷款利率及综合管理费率，其去年实现房地产贷款收入8209.4万元。
非上市房企股权质押，则是同祥金融另一项重要收入来源，其2020年的房企股权贷款收入为2240.8万元。去年其前两大客户均为房企，两家公司合计贡献了约2480万元收入，占经营收入总额的比例约为20.5%。
2020年，监管部门还曾发文要求压缩房地产典当业务比重。为此，同祥金融在合规的基础上，降低了房地产贷款收入占比，提高了房企股权贷款收入占比。但将房地产贷款收入、房企股权贷款收入合并计算后，其房地产相关收入占比的降幅有限。
去年房地产贷款月息2.11%，房地产抵押总值24亿
同祥金融是在河北省及北京市开展业务的典当贷款提供商，其接受抵押或质押的房地产、非上市公司股权、机动车、交易商品（冰箱及空调）、个人财产（黄金、名表名包及珠宝字画）作为典当贷款的典当品。
招股书显示，同祥金融的经营收入总额由典当贷款利息收入总额、来自银行存款的利息收入、其他收入组成。2018年、2019年及2020年，典当贷款利息收入总额占经营收入总额的比例均在99%左右，为其主营业务。
按照典当品分类，典当贷款利息收入总额又可分为房地产贷款收入、产权贷款收入、机动车贷款收入、交易商品贷款收入、个人财产贷款收入。其中，与房地产相关的收入，是其主要收入来源。
首先关注房地产贷款收入。同祥金融各类贷款收入均由贷款利息和综合管理费组成。以房地产典当贷款为例，其2020年的平均每月贷款利率为0.32%，平均每月综合管理费率为1.79%，平均整体每月贷款利率及综合管理费率为2.11%。
最近三年，同祥金融的房地产贷款收入逐年攀升，分别为4192.1万元、5329.4万元及8209.4万元，占典当贷款利息收入总额的比例分别为74.7%、78.4%及68.1%。
这是由于其房地产贷款规模不断壮大。从2018年至2020年，其新增房地产贷款从2.29亿元增长至6.63亿元，房地产抵押总值从7.63亿元增长至24亿元，房地产贷款平均规模也由121.5万元增长至297.7万元。
同祥金融称，2019年及2020年房地产贷款收入增加，主要因旗下石家庄公司及保定公司的注册资本逐年增加，根据《典当管理办法》可以为单笔贷款提供更高本金额的贷款及更高额的未偿还典当贷款总额。
不过，同祥金融认为其房地产典当贷款业务比例处于典当行业中等水平。其援引第三方机构数据称，房地产典当贷款业务比例的行业常规在50%至80%之间，而其最近三年的房地产贷款收入占典当贷款利息收入总额的比例在68.1%至78.4%之间。
去年86%收入与房地产有关，两房企贡献2480万收入
与房地产相关的收入，还来自产权贷款收入。
招股书称，产权即中国境内的非上市公司股权。2020年，同祥金融产权典当贷款的平均整体每月贷款利率及综合管理费率为2.16%，略高于房地产典当贷款的同期水平。
最近三年，其产权贷款收入增长更快，分别为744.3万元、1195.3万元及2977.9万元，占典当贷款利息收入总额的比例分别为13.3%、17.6%及24.8%。
而房企贡献了产权贷款收入的大部分比例。最近三年，同祥金融源自房地产相关产业客户的产权贷款收入，分别为96万元、816.3万元及2240.8万元，占产权贷款收入的比例分别为12.9%、68.3%及75.2%。
将两类业务合计，最近三年，其房地产贷款与房企股权贷款的总收入分别可达4288.1万元、6145.7万元及1.05亿元，占经营收入总额的比例分别为75.7%、89.5%及86.5%。这意味着，同祥金融2020年超过86%的收入，与房地产相关。
实际上，最近三年，同祥金融的第一大客户均为房企及其关联方。
2018年，其第一大客户A为注册资本1600万元、从事物业开发的房企。该客户当年贡献的典当贷款利息收入为420万元，占经营收入总额的比例为7.4%。
2019年，其第一大客户C为注册资本1亿元、从事物业开发及分销商业住房等业务的房企，以及对其间接持股50%的个人股东。该客户当年贡献的典当贷款利息收入为830万元，占经营收入总额的比例为12.1%。
到了2020年，其前两大客户均从事房地产开发及营运。其中，客户I、客户J的注册资本分别为5亿元、5000万元，贡献的典当贷款利息收入分别约为1390万元、1090万元，两家公司贡献的收入占经营收入总额的比例约为20.5%。
招股书同时称，其2020年拥有500位个人及中小企业客户，这些中小企业客户从事房地产开发、餐饮、医疗等。综合产权贷款收入来自非上市公司股权、前五大客户注册资本等信息判断，同祥金融的房地产相关企业客户应为中小房企。
曾违反房地产典当贷款规定，或面临21万罚金
在招股书中，同祥金融提示其存在以房地产作为典当品的集中风险。
2019年，其曾录得预期信贷亏损拨备790万。同祥金融称，这是主要是由于当年贷款总额增加，以及房地产典当贷款有更多客户逾期未还款。而逾期未还款又可归因为经济疲软和房地产价格下跌。
不过，由于其房地产贷款收入、产权贷款收入增长，进而带动经营收入总额增长，同祥金融最近三年的股东应占溢利仍呈逐年增加之势，分别为2536.4万元、2602.8万元及5327.8万元。
此外，典当行业与房地产相关的风险，也引发监管部门重视。2020年5月，银保监会发布38号文。该文件称，典当行应当回归民品典当业务本源，逐步压缩房地产典当业务比重。
但同祥金融通过向河北省及北京市的监管部门咨询，确认了两点。一是没有明确要求房地产典当贷款业务占整体典当贷款业务的比例应调整到怎样的特定水平，也没有明确的实行时间线。
二是以房地产开发及投资为基础业务的股权作抵押的典当贷款，被视为产权典当贷款，而非房地产典当贷款。
因此，为了响应38号文降低房地产典当贷款业务比例的要求，同祥金融在2020年将房地产贷款收入占典当贷款利息收入总额的比例压缩了10.3个百分点，将产权贷款收入占典当贷款利息收入总额提升了7.2个百分点。
但根据前文计算的数据，2019年及2020年，其房地产贷款与房企股权贷款的总收入占典当贷款利息收入总额的比例分别为90.4%及86.7%，2020年的降幅为3.8个百分点。也就是说，同祥金融去年与房地产相关收入占比的降幅，并没有房地产贷款收入占比的降幅大。
不论如何，同祥金融降低房地产贷款收入比例、提高房企股权贷款收入比例的操作是合规的。但此前其在房地产典当贷款业务上，出现过不合规的情况。
招股书显示，其曾违反《典当管理办法》中以房地产作抵押的单笔典当贷款本金额不得超过注册资本的10%、房地产抵押典当的未偿还总额不得超过贷款提供商的注册资本这两条规定，可能面临的最高罚金总额为21万元。
也正是因为如此，同祥金融在本次IPO中的首要募资计划，就是拟增加其北京公司的注册资本，以便该公司获得更高的单笔房地产典当贷款额度、更高的由房地产担保的典当贷款未偿还款项额度等。返回搜狐，查看更多
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