原标题：梁红：改变房企融资过度依赖银行局面，REITs“十四五”期间有望实现万亿市值
高瓴资本产业和创新研究院院长 梁红
出品 ｜ 搜狐智库
编辑 ｜ 袁昌佑
8月30日，《2020径山报告》发布会在线上举办。搜狐财经全程直播。会上发布了《房地产金融发展的困境与破解》报告。高瓴资本产业和创新研究院院长梁红在会上表示，REITs可改变房企融资过度依赖银行系统局面，中国REITs十四五期间有望实现万亿市值。
梁红说，高周转的商业模式使得中国房地产开发商的杠杆水平偏高，而高杠杆意味着风险集中，对于控制宏观金融风险是不利的。另一方面，中国房地产市场正处于从增量和存量并重转向以存量为主的过渡阶段，但商业地产端仍缺少存量资产盘活机制。
“自1998年住房政策改革和引入公积金后，有关房地产方面的政策就没有任何大变动了。”梁红说，推进中国REITs，有利于帮助金融机构和房企有效盘活存量物业，改善资产负债表，也可以帮助企业控制杠杆率。
她指出，在间接金融的体系中，商业银行作为中介机构，主要以债权的方式提供融资。但不动产资产体量巨大，风险特性多样，生命周期长，如果不动产融资大部分由商业银行体系承担，业务内生存在期限错配，流动性错配和信用错配，将不动产资产的风险集聚在银行的资产负债表上，从宏观上势必就增大整个金融体系风险。REITs在本质是直接融资，有助于大幅提升我国直接融资的比例，且也拥有更好的风险识别和管理能力。
梁红强调，发展证券化市场是近二三十年全球房地产行业的主旋律，迫切改变房地产行业融资过度依赖传统银行系统的局面，也是我国发展REITs市场的重要原因。
梁红表示，房企可通过发行REITs，将经营性物业售出，实现资金回收，“轻装上阵”以更好投资主营业务的需要。
她也指出，我国大量的经营性物业资产以成本价值存放于各类企业的资产负债表中，而即便是对于拥有高质量经营性物业的上市房企，这一部分资产价值在当前二级市场上的体现往往也不充分。但如果将这些经营性物业单独分拆成立REITs，令其独立定价并吸引额外股权资金，可有效降低广义房地产部门的杠杆率。
我国目前资本市场上缺少长期稳定的投资标的，REITs的设立可有效填补这一空白。梁红预计，中国REITs的市场规模可以达到3-4万亿元以上，其承载的资产规模则可能达到5-6万亿元。
她建议，目前中国REITs首批试点主要支持基础设施类资产，和“商业地产”相关的类别极少，应在REITs首批试点完成后进一步纳入公共租赁住房，并适度增加对商业地产类别的支持。她认为，这样我们就有望在十四五期间达成中国REITs万亿市值的目标。
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