原标题：未来10年房地产行业发展会跟过去20年不一样了
未来10年房地产行业发展會怎樣呢, 我们试了解一下：
1、今后十年，商品房销售面积会逐年回落，2018是17亿平方米，到2030年会降至10亿平方米，并维持这个平衡。
2、过去20年，全国房价平均涨了10倍，主要是有三个支撑因素：住房供不应求，基础货币超发大部分流入了房地产，人民币汇率上升。
而今后十年不会有过多的货币进入到房地产蓄水池；人民币汇率稳定，外资炒作中国房地产的可能性不大；全国整体住房供求上已经平衡饱和。所以，未来十年房价局部可有涨有跌，但总体上不会再大起大落。
3、内地房产商的平均资产负债率约为84%，但很多房产商是在为债务打工，还本付息。高负债模式要求高利润。过去20年高速扩张情况下能支撑，今后这种模式是死路一条。因为房地产不可能在大规模的建设，房价也不会再快速翻番，国家的管制也不允许再让房产商占有那么多的债务（资金）资源。
今后，房企负债从80%多会降到50%左右。政府只要出三招，房产商的债务一定会降下来。
①房产商买地的钱必须是自有资金，不能负债。
②延后房地产预售的时间节点，从预售到交房从2~4年缩短到半年到1年。
③REITs落地，房地产商会加大持有型物业，通过发行REITs实现债务替换。
4、遍地房产商是中国的一场狂欢。随着商品房销售规模逐年递减，许多开发商会自我转型，或被收购兼并，或破产关闭。到2030年可能只剩下6万家（现在约9万家），严重一点也许只能留下1万家。
5、今后房地产开发热点区域集中在三块：
①人口超过1000万的国家超级大城市，它还有潜力从1000万变成2000万的超级大城市。
②超级大城市带出的大都市圈，以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，约3万多平方公里的区域内的中等城市、小城市，是会加速度发展的。比如上海周边的嘉兴、苏州。
③城市群。不管是长三角、珠三角、京津冀，还是包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。城市群最远距离400公里直径。
而内当家本着’房子是用是来住’的理念，平台的补贴政策，减低了购房者成本。
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6、未来中国房地产市场的组成为：50%商品房销售+50%租住住房，50%租赁住房里有20%多是商品化的租赁房，20%多是政府做的保障性租赁房。
在这种背景下，整个房产的经营模式就会发生变化，REITs就会比较大规模的开展。过去REITs十几年没搞起来，因为房地产商都是都是一卖了之，不愿搞租赁。
总结：政府把这六条管控好，用不着限购限贷，就用市场化的办法、法治的办法、经济规则来把房地产调控好。房产商在这个过程中，只要做到不四面出击，不去建太大的楼盘，不要搞高负债，不要制造粗制滥造不安全的房子，房地产还是支柱产业，房地产商还是很有前途的。
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