原标题：现今在国家大力扶持康养、大健康产业下，房企是否要转型呢？
近年来，地产界的新现象、新玩法层出不穷：不愿意别人说自己是发展商，“别墅专家”干起出租房子，各种资产都变ABS……乍看上去有点匪夷所思，细想一下其实是房企在变革期上下求索、寻求突破，为下一次腾飞蓄积能量、丰满羽翼。新时代下，行业大势有变，房企靠旧模式不能延续高增长，转型升级成为其必经之路，参透其中“道”与“术”才能蝶变新生。
挑战与机遇并存
房企转型升级成必然
一、挑战：去杠杆下房企旧模式受限，“房住不炒”加剧品质竞争
宏观层面，经济金融持续去杠杆，融资收紧导致房企高杠杆经营模式难以为继；行业层面，“房住不炒”政策基调不动摇，品质竞争成为房企较量主战场。
二、机遇：消费升级利好相关服务市场，租购并举加速租赁市场崛起
宏观层面，在消费升级大势下，房地产相关服务市场成为新的蓝海。行业层面，推进租购并举住房制度建设，租赁市场成为重要突破口。
三、双面因素：增量市场仅是大企业的舞台，成品住宅时代能者生存
1）增量市场：大企业的蛋糕，小企业的梦魇。未来3-5年，中国房地产行业集中度将加速提升，超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者
2）成品住宅：有了金刚钻，才能揽瓷器活。政策大力推进成品住宅，装配式建筑将成为房企基本功。
没有最优只有合适
须运营能力保驾护航
房企转型升级的可选项有很多，但万变不离其宗，其关键之“道”在于量体裁衣寻求最适合的路径，做好运营能力储备。不同规模的房企拥有的能力和能够调动的资源千差万别，适合的转型升级的路径必然不同；但无论规模大小，要实现转型升级，必须有强大的运营能力做后盾。
一、战略方向：量体裁衣寻求最适合的路径
借鉴国外发展经验和国内企业转型升级现状，我们认为中国不同规模房企的发展路径将呈现出以下分化趋势：大型房企转型综合开发运营商，双市场通杀，同时深化金融资本模式，实现产融结合。中型房企在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力，充分利用资产证券化盘活存量资产。小型房企受规模、实力等因素的限制，将逐渐退出新房开发销售业务，围绕存量房市场转型为服务商，提供物业服务等。
二、能力储备：运营能力成为转型升级关键
升级核心业务拓展多元业务
向资产管理商转型
在洞悉环境大势和把握升级之道的基础上，房企应制定具体的战术，包括升级住宅和商业地产，有选择地布局并深耕长租公寓、产业地产、特色小镇、养老地产、教育地产等多元业务，实现从开发商向资产管理商的进阶。
一、核心业务升级
1）住宅开发：丰富完善产品服务体系，强化“标签”体现差异化。顺应大势加码改善型产品，持续进行产品创新和迭代。成品住宅时代即将来临，装配式建筑成为发展趋势。
2）商业地产：围绕消费新时代需求结构变化，优化城市布局与业态结构。拥抱人工智能、大数据等新技术，商业产业链升级迭代。轻重并举、强化合作，提高市场份额。
二、多元业务拓展
大型房企资金实力和资源整合能力较强，可进行多业务线布局，根据自身战略确定业务组合，不受业务成熟度的限制；中型房企还处在规模冲刺阶段，拓展新业务时不宜多线作战，可在政策支持力度较大的业务中选取1-2类业务，集中精力深耕形成运营优势；小型企业应适时退出增量业务，并聚焦某一类业务转型服务商。
三、模式创新
近年来，房地产市场高歌猛进的时代接近尾声，运营时代，资产管理商成为房地产开发商的主要转型方向。
图:房企可拓展多元业务矩阵
房企转型升级并非一句口号，而是必须身体力行的企业战略；房企转型升级也并非一日之功，而是需要不断试错的长期过程。因此房企要把握转型升级的势、道、术，按照选定的方向敢于尝试勇于突破赢得未来。
政策密集，银根收紧，房地产企业传统融资渠道基本被阻断。新形势下，如何盘活现有的资产，实现资金快速回笼，让企业度过“资本寒冬”，是董事长及营销团队首要解决的核心问题。
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