原标题：销售暴跌，探寻新城控股隐秘的角落
后遗症暴露
去年7 月，老王出事之后，新城债券二级市场价格暴跌，部分债权人恐慌性离场，小王临危受命，通过暂停拿地，出售项目等方式回收现金流，暂时化解了新城的现金流危机。
但是，这一举措的后遗症渐渐地暴露了。
克尔瑞官方数据显示：今年前10 个月，新城控股操盘金额为1495.3 亿元，排名第18 ，而去年同期，新城控股操盘金额为1871.3 亿元，排名第8 。
短短的一年间，新城控股操盘金额同比下降了超20%，排名大幅降低了10名。
销售业绩大幅下滑，新城控股面临较大的补货需求。从最新公布的三季报数据来看，新城控股账面货币资金较中期末减少了近100 个亿，主要是流向了其他应收款科目，大概率是用去拿地了。
基本面
新城控股采取“住宅+ 商业”双轮驱动的战略。公司商业地产以吾悦广场为核心，近年来出租率保持在95%+ ，出租情况较好。公司投资性房地产占总资产比例近15% ，重资产属性越来越明显。
截至2019 年末，公司合计储备建筑面积近8515 万方，其中68%位于长三角三、四线城市，虽然低线城市土储占比较大，但是整体去化压力相对其他区域三、四线城市较小。
不过，公司土储中超34% 为商业综合体项目，面临一定的去化压力。
近年来，公司存货周转率保持在较好的水平，预售情况较好，ROE 保持在35% 左右，盈利能力较好。
截至2020 年中期末，新城控股合并报表有息债务规模808.99 亿元，其中短期债务408.43 亿元，现金短债比为1.59 ，净负债率为25.43% ，剔除预收账款后的资产负债率为77.49%。
公司仅踩了一道监管红线，属于典型的“黄档”房企。
隐秘的角落
从合并报表显示的数据来看，新城控股在民营地产中算是比较优秀的，但新城控股光鲜的报表背后，到底隐藏了什么呢？
首先，新城控股存在大规模的表外负债。
2019 年，上交所针对公司2018 年年报发了问询函，其中就问到公司对部分高持股比例企业选择不并表的逻辑。
根据公司的回复，我们可以看到这些不并表的公司，多是成立时间不久，尚未盈利，如果放进表内，会影响合并报表的美观。
未来等到这些公司盈利，再有节奏的并进表内，公司可以“操控”合并报表的利润。
这也算是行业内的一种“潜规则”，不过这类业务体量占比的大小，也代表了公司节操的多寡。
截至2020 年一季度末，公司对外担保规模超160 亿元，且逸锟保理尚存续ABS 规模近24 亿元，公司表外债务超180 亿元。
注释：篇幅有限，仅展示部分少数股东，如需完整数据，请私信获取
通过对新城控股160 多家非全资子公司少数股东统计分析，我们发现其中有35家少数股东的属性是私募基金（其中四家私募基金产品均是招商财富代销，出现在6 家子公司少数股东名单之中，且认缴出资额较大）、投资公司和咨询公司，38家少数股东为公司大股东富域发展全资子公司上海新城万圣企业管理有限公司，其余的主要是少数股东属性主要是房地产、城投和自然人等。还有上海优郡投资合伙企业（有限合伙）也频繁出现在少数股东名单之中，但是持股比例一般在5% 以下。
而公司通过其他应收和应付款的形式，被少数股东净占用资金超150 亿元，且少数股东损益占比持续和少数股东权益占比长期不匹配，再结合少数股东属性分析，我们推测新城少数股东之中的明股实债占比约为50%。
让房企老实交代明股实债具体规模难度极大，但是我们可以请求公司提供重要非全资子公司的核心财务数据报表，包括资产、负债、营收以及少数股东权益金额等，这样我们可以更加准确的去推断公司明股实债的规模。
对于大部分房企来说，报表或多或少都有粉饰，但是粉饰的程度如何，还是需要我们去做深入的挖掘。
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