原标题：房企半年报里，藏着3个行业信号 | 品牌新事
文 / 阿狸
上市房企半年报已经全部出来了，总的来看喜的少，忧的多，我们不禁追问一个问题：
房地产行业还能重回以前的风光吗？
房地产行业还能重回以前的风光吗？
很显然，答案很不乐观，有这么几个原因：
首先是宏观环境。房地产行业有很强的政策周期性，这一轮“房住不炒”从供需端到金融端全面围堵，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。
再来看企业现状。克而瑞数据显示，2020年66家已披露业绩的房企，有七成毛利率和归母净利润都出现下降。赚快钱的时代结束了，也就是说，房企赚钱越来越难了。
重要的是，规模增速持续放缓，全国房地产销售面积已连续三年维持在17亿平方米左右，行业见顶，房地产进入向管理要利润的关键期。
房企的下一步，往哪里去？
TOP5房企中，融创的行动值得我们思考。
这个行业与制造业越来越像了
自2016年“房住不炒”之后，从顶层思路、政策与房地产行业的基本面来看，房子的商品属性越来越强。
一个典型的特征是，毛利率下滑。克而瑞数据显示，2020年，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%进一步明显下滑。净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。
面对行业及政策压力，未来房企更需要提升经营管理能力，努力挖掘利润空间，强化自身的行业竞争力。
这时候，总有特立独行的企业，值得研究。
8月30日，融创中国（01918.HK）发布2021年中期业绩报告，上半年实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%，每股盈利2.62元，同比上升8.7%，核心净利润131.5亿元。
无论营业收入还是净利润等核心指标，融创依然保持良好的盈利状态。
这里有几个主要原因：
01
重视产品力
简单来说就是造好房子。当房子的投资属性越来越弱，居住属性就将越来越重要，只有造出更好的房子，才能在这个市场拥有话语权。
从销售数据就能看出来，上半年融创销售额3208亿元，同比增长64%，而且回款率非常高，说明购房者对融创的产品力相当认可，这对保护资金安全发挥了很重要的作用。
02
深耕核心城市
长三角、华南、中部核心城市、西部核心城市都是重点深耕的区域，融创在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。在行业整体利润空间受限的情况下，必须要发挥品牌的号召力，守住优质区域的市场份额，才能保证盈利的高增长。
03
严控拿地总量，提升土地质量
地价高企，房价受限，房地产早已不是靠“高周转”、囤地就能玩得转的行业，只有“精耕细作”才能行稳致远。
2021年上半年，融创获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。对土地质量的把控可谓严格。
04
全面推进数字化建设
这是融创未来三年的工作重点，能够从设计、销售、服务等各个环节全面赋能。新时代的房地产企业不再是以“拿地、造房、回款”为核心，而是要以住户的居住体验与生活质量为核心，这种背景下，数字化势在必行。
现在“稳得住”，未来也要“活得好”
当下的房企都在追求“稳”，为的是未来能活得更好。城镇化红利将是下阶段重要的抓手。
从宏观数据来看，2020年城镇化水平增至63.89%，较2010年增加了14.21个百分点，城镇人口比例大幅增加，《“十四五”规划纲要》中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%。
在新型城镇化的带动下，未来十年城镇化水平仍将提升，但提升速度将放缓，房地产市场需求整体仍有释放空间。
如何抓住这一红利？目光长远的头部房企总能发现新的增长方向。
还是融创。我们看，其地产+业务不管是服务板块还是文旅板块，似乎都紧跟城市发展脉搏在跳动。
首先，我们来看物业这个赛道。
去年底，融创服务上市了，而且取得了不错的成绩，上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。
房企向物业领域发力，确实顺理成章，不过，这条赛道正变得越来越拥挤。要想在竞争中获胜，就必须练好内功，并摆脱依赖。说得简单一点：不单要管好自己建的小区，也要能凭本事获得其他小区的物业服务订单。
从财报上看，融创做得相当不错，社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%，并已超越2020年全年表现；截至6月底，在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。
这两组数据说明两个问题：首先，内部结构稳定，内功扎实；第二点，融创服务已脱离对集团公司的依赖，成长可持续。
接下来，再来看看融创的第二条新赛道——文旅。
今年上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。同样是一份非常出色的成绩。
实际上，这些长期主义的业务思考，不就是为了未来能“活得更好”吗？
顺应时代，从容拥抱行业变化
成熟的房企，遇到变化时不是抱怨，而是快速调整，适应变化，找到自己的“诺亚方舟”。
我们曾说，今天中国正处于一个重要的十字路口，我们需要实现惊险一跃。能不能控制住风险、掌握住机会，考验着房企的专业能力和思考能力。
整个房地产行业的大调整与小修缮，为的就是控制风险。
财务安全方面，还是看融创的数据：
在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%；2021年6月底，仅剔除预收账款后的资产负债率一项尚未达标，但76%已无限接近“绿档”；公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位。
在手现金1232亿元，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%；2021年6月底，仅剔除预收账款后的资产负债率一项尚未达标，但76%已无限接近“绿档”；公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位。
财务指标安全，业绩增长可持续，这是从容面对行业变化的底气。
为了从容拥抱行业变化，融创今年提出了新的战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。
这个信号对行业来说是个“深水炸弹”似的改变。为什么这么说？
先来看融创的战略目标是什么：
“四更”在融创内部站位很高，并已上升为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
“四更”在融创内部站位很高，并已上升为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借的是“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势。其实，不只融创，多数房企大都经历了这样的历程，只不过赛道还是那个赛道，环境变了，一切都将重构。
在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全而后才能发展，而综合能力强的企业更具生命力，行业进入“软实力”的较量阶段。
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