原标题：新生·发展丨陈慎（华泰证券研究所 房地产研究组联席负责人）: 解析物业企业资本化背后市场逻辑
引 言
2020年8月20日，由亿翰智库•嘉和家业物业服务研究院主办的“2020年嘉和家业物业总裁会”及“2020中国物业行业百强峰会” （点击蓝色字体查看详细报道）在上海隆重举行，本次会议以“新生·发展”为主题。
华泰证券研究所房地产研究组联席负责人 陈慎出席本次 峰会，并发表主题演讲。
《2020中国物业行业百强峰会》
解析物业企业资本化背后市场逻辑
华泰证券研究所 房地产研究组联席负责人 陈慎
核心观点
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物管公司加速资本化，争夺万亿市场空间：头部房企物管公司资本化已成趋势，非住宅物业的占比持续提升，未来住宅、非住宅将各领风骚。
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升维新模式，掘金新蓝海：未来在丰富的物业业态、迥异的增值服务需求驱动下，将产生更为专业化、多元化的延伸服务机会；
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出圈城市服务，迈向星辰大海：“城市服务”成为新型城镇化建设的关键一环，而物管公司进军城市服务的逻辑通畅且市场空间广阔，目前已有部分物管公司开始出圈城市空间。
演讲原文如下
在今年经济下行压力下，资本市场更加关注确定性更强的行业，物业管理行业便提供了这样一个“确定性”。上半年疫情爆发，但物业管理企业整体收入仍具有较高的稳定性，最近很多物业管理公司的中报业绩也显示出40%-50%以上的增长，凸显出行业的价值。物业管理行业在2018年开始爆发，2019年上市企业数量已达10家，明年可能有50家以上实现上市，而且从TOP50企业阵营来看，基本均已把上市列入近几年重要的计划。
这几年物业管理企业的估值也开始分化，市场更加青睐物业企业有强大的母公司能够输送更多的交付的面积和确定性增长。目前已经有几个物业管理公司市值超过了对应地产公司的市值了，我们就会思考一个问题，海外有没有这种情况，最大的物业管理公司市值超过地产公司？
答案是有的。从上图可以看出在美国，最大的物业公司市值已经超过最大的房地产龙头。但是我们也可以看到，单纯只做住宅物业管理，可能空间有限，但是如果贯穿了整个非住宅物业业务，市值就有了非常大的爆发潜力。
我们认为中国的市场会远大于海外，无论是住宅还是非住宅，两者加起来市场可能会超过2万亿，住宅更偏向于增量市场，而非住宅则偏向于存量竞争。我们认为未来5-10年，如何把目前对于物业管理公司的确定性延续下去，其实就是取决于哪个物业管理公司可以把非住宅物业管理市场的确定性延续下去。
我们总结未来的物业管理公司成长路径可分为短、中、长的三部分：短期是以住宅为主，靠母公司支持，进入中期之后，一定要考虑非住宅管理能力，是否能够拿到产业园区、商业、学校、医院等物业，再过更长的时间，我觉得就考虑到是不是能够把握城市服务这种空间拓展的能力了。
目前国内非住宅物业管理行业还有很多空间。首先行业的分散度较高，其次外包比例较低，第三在细分领域方面，除提供基础服务之外，可以拓展更多附加值的业态，才是非住宅物业管理产生高价值的所在。
我认为对于整个行业来说，未来可能会产生几个不同类型的公司。
第一类：以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；
第二类：以集成服务为核心的一站式服务输出；
第三类：部分领域专业服务提供商。
城市服务是一个更加长远的方向。目前大家都在尝试，但是符合政府和物业管理公司各自的诉求：仅仅从环卫市场来看，就能给物业管理行业带来10-20%左右的增量。
一位我们近期交流的物业管理公司领导的观点：
1、市场供应将持续增加：
2、将更加倾向于共同经营，收益捆绑的形式：
3、将更加注重公众体验，提高公众参与积极性，消解管理矛盾，为政府减负：
4、城市服务相较于其他物业细分市场，集中度将更加快速上升。
从物管公司的角度看：
1、城市服务对象和服务内容与现有业务存在一定重叠，业务延伸较为便利；
2、城市服务能够满足规模扩张诉求；
3、城市服务能够满足密度提升诉求，有利于发挥规模效应和开展增值服务。
从政府的角度看：
1、传统城市治理存在组织架构、激励机制、治理能力三大弊病，引入物管公司一体化城市服务能够破除积弊、提质增效，响应“后勤服务社会化”号召；
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